Người nước ngoài thuê, mua căn hộ Vinhomes Smart City: quy định và khu phù hợp (2026)
Nguyễn Thị Thanh Vân10 phút đọcSố liệu từ giỏ hàng 2480 căn đang chào, cập nhật hằng ngày
Người nước ngoài được thuê căn hộ ở Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, Hà Nội) như người Việt; chủ nhà phải khai báo tạm trú cho khách. Muốn mua, cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh, chỉ mua căn trong dự án được công bố cho người nước ngoài, tối đa 30% số căn mỗi tòa, sở hữu 50 năm và gia hạn 1 lần (Luật Nhà ở 2023). Đã được công bố: Lumi Hà Nội (1.181 căn), The Sola Park G1–G3, một số lô Imperia.
- 1219
- Căn đang bán
- 4,09 tỷ
- 2PN trung vị
- 67,3 tr/m²
- 2PN theo m²
- 3,1%
- Lợi suất thuê 2PN
Mục lục · 9 mục
- Người nước ngoài thuê căn hộ ở Vinhomes Smart City có được không?
- Chủ nhà khai báo tạm trú cho người nước ngoài thế nào?
- Người nước ngoài mua căn hộ cần điều kiện gì?
- Khu nào trong Vinhomes Smart City người nước ngoài mua được?
- Người Nhật, người Hàn nên thuê khu nào?
- Chi phí ở hằng tháng người nước ngoài hay hỏi
- Mua căn "suất nước ngoài" trên tin rao: kiểm gì trước khi cọc?
- Sở hữu căn rồi, người nước ngoài được làm gì với căn đó?
- Lưu ý khi người nước ngoài thuê hoặc mua
Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, Hà Nội) có nhiều khách thuê nước ngoài, nhất là người Nhật và người Hàn làm việc ở phía tây Hà Nội (chưa có thống kê về số người). Câu hỏi họ hay gặp chia làm hai: thuê căn thì cần gì, và có được mua không. Bài này trả lời theo Luật Nhà ở 2023 (Luật 27/2023/QH15, áp dụng từ 1/8/2024) và danh sách dự án Hà Nội đã công bố, rồi gợi ý khu phù hợp. Quy định chung về điều kiện, hạn mức trên cả Hà Nội có ở bài người nước ngoài sở hữu căn hộ ở Hà Nội; bài này tập trung vào Vinhomes Smart City và Lumi Hà Nội.
Người nước ngoài thuê căn hộ ở Vinhomes Smart City có được không?
Được, như người Việt. Pháp luật không giới hạn tòa hay khu nào với người thuê nước ngoài. Khác biệt nằm ở thủ tục khai báo tạm trú, và trách nhiệm này thuộc chủ nhà (người trực tiếp quản lý chỗ ở), không phải người thuê.
Khi đi thuê, bạn cần chuẩn bị:
- Hộ chiếu còn hạn và thị thực hoặc thẻ tạm trú phù hợp. Chủ nhà phải xem trước khi nhận khách.
- Thông tin công ty nếu công ty đứng tên thuê hoặc trả tiền thuê. Khi bên thuê là tổ chức và hợp đồng ghi rõ, tổ chức có thể khai, nộp thuế cho thuê thay chủ nhà (nếu chủ nhà vượt ngưỡng chịu thuế).
- Hợp đồng thuê lập thành văn bản (Điều 163 Luật Nhà ở 2023), không bắt buộc công chứng. Nên làm bản song ngữ; nếu có khác biệt, ghi rõ bản nào được ưu tiên.
Giá chào tháng 11/2026: 1PN khoảng 7–12 triệu, 2PN khoảng 8,5–14,5 triệu, 3PN khoảng 10,5–22 triệu mỗi tháng; Masteri West Heights, Lumiere Evergreen cao hơn các khu Sapphire, Miami 2–3 triệu cho cùng loại căn. Các bước xem nhà, cọc, bàn giao giống người Việt, xem bài kinh nghiệm thuê căn hộ.
Chủ nhà khai báo tạm trú cho người nước ngoài thế nào?
Trả lời ngắn: chủ nhà khai qua trang điện tử của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh ngay khi khách đến, hoặc dùng phiếu khai báo giấy gửi công an phường trong 12 giờ (24 giờ ở vùng sâu, vùng xa). Miễn phí. Căn cứ: Điều 33 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam (2014, sửa 2023); Cổng phổ biến pháp luật Hà Nội hướng dẫn rõ.
Mức phạt không khai báo theo điểm e khoản 3 Điều 21 Nghị định 282/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/12/2025):
| Số người nước ngoài không được khai báo | Mức phạt |
|---|---|
| 1–3 người | 3–5 triệu đồng |
| 4–8 người | 10–15 triệu đồng |
| Từ 9 người | 15–20 triệu đồng |
Thực tế đã có cá nhân cho thuê nhà bị phạt 4 triệu đồng vì để người nước ngoài ở mà không khai báo (Công an xã Bát Xát, Lào Cai, 8/2026). Theo Tuổi Trẻ (11/2026), Thông tư 87/2026/TT-BCA quy định thủ tục khai báo, áp dụng từ 24/7/2026; em mới thấy một nguồn về thông tư này. Chủ nhà xem thêm bài cho người nước ngoài thuê căn hộ: giấy tờ, khai báo.
Người nước ngoài mua căn hộ cần điều kiện gì?
Theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở, với ba giới hạn:
- Chỉ nhà ở thương mại trong dự án, không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Ở Hà Nội, Sở Xây dựng công bố danh sách dự án, lô được bán cho người nước ngoài.
- Hình thức: mua, thuê mua của chủ đầu tư; nhận tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại trong dự án; hoặc mua, thuê mua lại của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu theo cách trên (khoản 2 Điều 17).
- Hạn mức: không quá 30% số căn hộ của một tòa (tòa nhiều đơn nguyên thì 30% mỗi đơn nguyên); tòa đã đủ 30% thì không bán thêm cho người nước ngoài (Điều 19).
Thời hạn sở hữu tối đa 50 năm từ ngày cấp giấy chứng nhận, gia hạn một lần không quá 50 năm, ghi trên giấy chứng nhận (điểm c khoản 2 Điều 20). Riêng cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam được sở hữu và có quyền như công dân Việt Nam (cùng điểm c).
Điểm hay bị hiểu sai: khoản 2 Điều 17 không liệt kê việc người nước ngoài mua lại căn đang đứng tên người Việt. Vì vậy với căn chuyển nhượng thứ cấp, trước khi cọc cần biết căn đó đang thuộc diện nào (đứng tên người nước ngoài, hay còn là hợp đồng với chủ đầu tư trong suất người nước ngoài), và hỏi luật sư, công chứng viên.
Khu nào trong Vinhomes Smart City người nước ngoài mua được?
Trả lời ngắn: theo các đợt Sở Xây dựng Hà Nội công bố năm 2024 mà em tìm được, có Lumi Hà Nội, The Sola Park G1–G3 và một số lô Imperia Smart City. Các tòa của Vinhomes (Sapphire, Miami, Sakura, Tonkin, Canopy) chưa thấy trong danh sách đã xem; Masteri West Heights, Lumiere Evergreen, Victoria chưa tìm được số liệu.
| Khu | Tình trạng với người nước ngoài | Nguồn |
|---|---|---|
| Lumi Hà Nội (9 tòa, phường Xuân Phương) | 1.181 căn (gần 30% của 3.950 căn) thuộc 9 tòa được bán cho người nước ngoài | VCCI, Công Thương 13/12/2024 |
| The Sola Park G1–G3 | Tòa U35.1–U35.3, lô F2-CH01, đủ điều kiện (đợt 10/2024); số căn không nêu | VietnamFinance 14/10/2024; Công Thương 13/12/2024 |
| Imperia Smart City | Lô F2-F4-CH04 và F2-F4-CH05 có trong đợt 10/2024; chưa ghép được mã lô với tòa I1–I5 | VietnamFinance 14/10/2024; Báo Pháp luật |
| Sapphire, Miami, Sakura, Tonkin, Canopy | Chưa thấy trong danh sách Sở Xây dựng đã xem | — |
| Masteri West Heights, Lumiere Evergreen, Victoria | Chưa tìm được số liệu | — |
Ghi chú: các chính sách bán hàng 2022–2023 của tòa GS1 và TK2 có điều khoản riêng cho khách nước ngoài (chỉ được thanh toán trước tối đa 70% giá trị căn; hợp đồng thuê dài hạn dành cho khách nước ngoài). Tài liệu này không nói tòa nào đủ điều kiện cấp sổ cho người nước ngoài, nên không suy ra được là căn ở đó mua được.
Với Imperia, báo Nhà Đầu tư (29/4/2021) cho biết MIK ký phân phối độc quyền quỹ căn dành cho người nước ngoài với Tân Long Land ngày 26/4/2021; đây là thông tin thời bán sơ cấp, không cho biết hiện còn suất hay không.
Vì danh sách và suất 30% thay đổi theo thời gian, sale sẽ hỏi chủ đầu tư và Sở Xây dựng cho từng căn cụ thể trước khi bạn đặt cọc. Tình trạng sổ từng khu ở bài sổ hồng Vinhomes Smart City.
5 ảnh2PN 2WC · 60,9 m² · tầng trung
Có video · 6 ảnh1PN+ · 43 m² · tầng trung
5 ảnh2PN 2WC · 54 m² · tầng trung
Người Nhật, người Hàn nên thuê khu nào?
Không có thống kê người nước ngoài theo từng tòa; gợi ý dưới đây dựa trên tiện ích và các bài báo (Báo Pháp luật 2022, VnBusiness):
- Gia đình Nhật: quanh The Sakura, khu hợp tác với Samty (Nhật), cảnh quan kiểu Nhật, gần Vườn Nhật. Theo Báo Pháp luật (2022) và bản đồ OpenStreetMap, trong khu có siêu thị FujiMart, Sakuko, Kohnan Japan, trường mầm non Nhật Haruki, lớp Tomoe. Xem bài người Nhật thuê căn hộ ở Vinhomes Smart City.
- Chuyên gia cần căn rộng, tiện ích riêng: The Tonkin cạnh công viên trung tâm, hoặc Masteri West Heights (bể bơi bốn mùa ở tầng 38 tòa West C, gym riêng).
- Người Hàn: nhà hàng Hàn có ở Vincom Mega Mall (Jeonbok, Dookki, Mr. Dakgalbi theo VnBusiness); tuy vậy khu Hàn đậm nhất Hà Nội vẫn là Mễ Trì – Mỹ Đình, cách khoảng 6–8 km. Xem bài người Hàn thuê căn hộ ở Vinhomes Smart City.
Gần khu còn có bệnh viện Vinmec Smart City (169 giường) và Vinschool liên cấp; buýt điện nội khu miễn phí nối các phân khu.
Chi phí ở hằng tháng người nước ngoài hay hỏi
Ngoài tiền thuê, khách nước ngoài thường hỏi bốn khoản, và nên hỏi rõ trước khi ký vì cách tính khác nhiều nước:
| Khoản | Mức tham khảo | Ghi chú |
|---|---|---|
| Phí quản lý | 8.800–25.520 đ/m²/tháng gồm VAT tùy khu | Khoảng 32% tin rao ghi giá đã gồm phí; còn lại khách thường tự đóng |
| Điện | Biểu 5 bậc từ 1/11/2026, bậc 1 là 1.901 đ/kWh chưa VAT | Chủ nhà chỉ được thu đúng hóa đơn; mùa hè dùng điều hòa nhiều |
| Internet | Gói cáp quang phổ biến khoảng 195.000 đ/tháng | Thanh toán trực tiếp nhà mạng |
| Gửi xe | Ô tô 1.250.000 đ/tháng (hầm), xe máy 45.000 đ | Hỏi còn chỗ ô tô trong hầm không |
Bảng phí từng khu ở bài phí quản lý, phí gửi xe theo từng khu; tổng chi phí một tháng theo loại căn ở bài thuê căn hộ mỗi tháng hết bao nhiêu. Kỳ thanh toán phổ biến là "3 cọc 1" (trả trước 3 tháng, cọc 1 tháng); công ty thuê cho chuyên gia đôi khi trả theo 6 tháng hoặc năm.
Mua căn "suất nước ngoài" trên tin rao: kiểm gì trước khi cọc?
Trả lời ngắn: kiểm ba thứ, căn thuộc lô đã công bố, giấy tờ đang đứng tên ai, và chủ đầu tư có xác nhận bằng văn bản không. Ở Lumi Hà Nội, một số tin rao 10–11/2026 ghi "suất foreign quota" và chào giá cao hơn hẳn căn cùng loại (theo tin trên BDS68, Guland); đó là giá chào của người bán, không phải giá do chủ đầu tư quy định.
Câu hỏi nên đặt cho người bán và chủ đầu tư:
| Cần hỏi | Vì sao |
|---|---|
| Căn thuộc tòa, lô nào; lô đó có trong đợt Sở Xây dựng Hà Nội công bố không | Chỉ căn trong dự án, lô được công bố mới cấp sổ cho người nước ngoài (Điều 17 Luật Nhà ở 2023) |
| Tòa còn suất trong mức 30% không | Tòa đủ 30% thì không bán thêm cho người nước ngoài (Điều 19) |
| Người bán là ai: chủ đầu tư, người nước ngoài đã sở hữu, hay người Việt | Khoản 2 Điều 17 chỉ cho mua lại của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu |
| Căn đã có sổ chưa, hay đang chuyển nhượng hợp đồng mua bán | Chuyển nhượng hợp đồng ở Hà Nội đang vướng, xem bài mua lại căn chưa có sổ |
| Thanh toán qua tài khoản nào | Chỉ trả vào tài khoản ghi trong hợp đồng; chủ đầu tư Lumi Hà Nội cảnh báo người mạo danh "Temasek Property" rao căn không tồn tại (thông báo 2/7/2024) |
Nếu một khâu không có câu trả lời bằng văn bản, đừng đặt cọc. Giá chuyển nhượng Lumi theo phân khu ở bài giá chuyển nhượng Lumi Hà Nội.
Sở hữu căn rồi, người nước ngoài được làm gì với căn đó?
Theo Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài sở hữu căn hộ có các quyền của chủ sở hữu theo thỏa thuận mua bán, gồm sử dụng, cho thuê, bán, tặng cho. Hai điểm cần nhớ:
- Trước khi hết thời hạn sở hữu, chủ sở hữu được tự bán hoặc tặng cho căn cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, hoặc ủy quyền người khác làm. Quá thời hạn mà chưa bán, chưa tặng cho thì căn thuộc tài sản công (điểm đ khoản 2 Điều 20).
- Cho thuê lại căn của mình: làm nghĩa vụ thuế cho thuê như chủ nhà Việt (ngưỡng 1 tỷ đồng/năm theo NĐ 141/2026) và khai báo tạm trú cho khách nước ngoài thuê. Xem bài cho thuê căn hộ: định giá, giấy tờ, thuế.
Lưu ý khi người nước ngoài thuê hoặc mua
- Thuê: nhắc chủ nhà khai báo tạm trú ngay ngày dọn vào; giữ bản hợp đồng song ngữ và biên bản bàn giao có ảnh.
- Thanh toán tiền thuê, tiền mua qua tài khoản ngân hàng, ghi rõ nội dung.
- Mua: kiểm căn có thuộc dự án, lô đã công bố và tòa còn suất 30% không; hỏi chủ đầu tư bằng văn bản.
- Căn thứ cấp đứng tên người Việt: hỏi luật sư trước, vì Điều 17 không liệt kê hình thức này.
- Cẩn trọng với người tự xưng đại diện chủ đầu tư; với Lumi Hà Nội, chủ đầu tư chỉ công nhận trang lumihn.com.vn.
- Bài viết là thông tin chung tại 11/2026, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp riêng.
Sale có thể trao đổi bằng tiếng Anh qua Zalo 0983 606 411. Xem căn đang trống ở danh sách cho thuê hoặc để lại nhu cầu ở tìm căn.
Hỏi nhanh
Người nước ngoài có được mua căn hộ ở Vinhomes Smart City không?
Được, nếu căn thuộc dự án hoặc lô đã được Sở Xây dựng Hà Nội công bố cho người nước ngoài sở hữu và tòa chưa đủ 30% căn bán cho người nước ngoài. Đến 11/2026, em tìm thấy Lumi Hà Nội, The Sola Park G1–G3 và một số lô Imperia; chưa thấy các tòa Sapphire, Miami, Sakura, Tonkin, Canopy trong danh sách đã xem.
Người nước ngoài sở hữu căn hộ được bao lâu?
Tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận, được gia hạn một lần không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn ghi trên giấy chứng nhận (điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023). Trước khi hết hạn, chủ sở hữu được bán hoặc tặng cho người được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Người nước ngoài có được mua lại căn của người Việt không?
Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 chỉ liệt kê mua của chủ đầu tư, nhận tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại trong dự án, hoặc mua lại của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu. Mua lại căn đang đứng tên người Việt không nằm trong danh sách này, nên cần hỏi luật sư trước khi đặt cọc.
Người nước ngoài kết hôn với người Việt thì mua nhà thế nào?
Theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu như công dân Việt Nam. Hồ sơ cụ thể nên hỏi công chứng viên hoặc luật sư.
Cho người nước ngoài thuê căn hộ có phải khai báo không?
Có. Chủ nhà khai báo tạm trú cho khách: khai điện tử qua trang của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh ngay khi khách đến, hoặc phiếu giấy gửi công an phường trong 12 giờ. Không khai báo 1–3 người bị phạt 3–5 triệu đồng (NĐ 282/2025, từ 15/12/2025).
Người nước ngoài thuê căn hộ cần giấy tờ gì?
Hộ chiếu còn hạn và thị thực hoặc thẻ tạm trú phù hợp để chủ nhà khai báo tạm trú; thêm thông tin công ty nếu công ty đứng ra thuê hoặc trả tiền. Hợp đồng thuê lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng; nên có bản song ngữ.
Người Nhật, người Hàn nên thuê khu nào ở Vinhomes Smart City?
Theo Báo Pháp luật (2022), khách Nhật hay chọn quanh The Sakura (hợp tác với Samty của Nhật) và Vườn Nhật; trong khu có siêu thị Nhật FujiMart, Sakuko, Kohnan. Khách Hàn thường cân nhắc thêm vì khu Hàn đậm nhất Hà Nội vẫn là Mễ Trì – Mỹ Đình, cách khoảng 6–8 km.
- hethongphapluat.com: Điều 17 Luật Nhà ở 2023 (đối tượng, hình thức sở hữu của người nước ngoài) (4/11/2026)
- hethongphapluat.com: Điều 20 Luật Nhà ở 2023 (thời hạn 50 năm, kết hôn với công dân Việt Nam) (4/11/2026)
- thuvienphapluat.vn: cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa bao nhiêu căn hộ trong một tòa (30%) (2025)
- VCCI: Hà Nội có thêm hơn 1.200 căn hộ được bán cho người nước ngoài (Lumi Hà Nội 1.181 căn) (13/12/2024)
- VietnamFinance: Hà Nội công bố thêm 5 dự án được bán cho người nước ngoài (Sola Park, Imperia) (14/10/2024)
- Tuổi Trẻ News: mức phạt không khai báo tạm trú người nước ngoài, Thông tư 87/2026/TT-BCA (2/11/2026)
- Báo Lào Cai: Công an xã Bát Xát phạt 4 triệu đồng vì không khai báo tạm trú cho người nước ngoài (8/2026)
- Báo Pháp luật (Doanh nhân): điểm đến mới của cộng đồng người Nhật tại Hà Nội (2022)
- Nhà Đầu tư: MIKGroup phân phối căn hộ Imperia Smart City cho người nước ngoài (29/4/2021)
- CapitaLand Lumi Hanoi: thông báo của chủ đầu tư về mạo danh Temasek Property (2/7/2024)
- Guland: tin rao căn Lumi Hà Nội suất foreign quota (11/2026)
- Cổng PBGDPL Hà Nội: việc khai báo tạm trú cho người nước ngoài (11/2026)
Bài viết dựa trên giỏ hàng canhosmartcity cập nhật hằng ngày và kho tư liệu đã đối chiếu nhiều nguồn; số liệu nào chưa chắc được ghi rõ nguồn. Đơn vị môi giới, không phải chủ đầu tư.
Đọc tiếp
