Cho thuê căn hộ Vinhomes Smart City tháng 11/2026: định giá, giấy tờ, thuế cho thuê
Nguyễn Thị Thanh Vân10 phút đọcSố liệu từ giỏ hàng 2480 căn đang chào, cập nhật hằng ngày
Cho thuê căn hộ ở Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, Hà Nội): đặt giá sát căn cùng khu, cùng loại (2PN đang chào khoảng 8,5–14,5 triệu/tháng), lập hợp đồng thuê bằng văn bản (không bắt buộc công chứng), xác nhận tạm trú cho khách. Cá nhân có doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không nộp thuế GTGT, TNCN nhưng vẫn khai doanh thu theo mẫu 01/BĐS. Phí ký gửi cho thuê: 1 tháng tiền nhà cho hợp đồng 12 tháng.
- 1 tháng
- Phí cho thuê
- 1%
- Phí bán
- khi ký HĐ
- Trả phí
- 2480
- Căn đang chào
Mục lục · 7 mục
- Định giá cho thuê căn hộ thế nào cho đúng?
- Chuẩn bị căn trước khi đăng cho thuê gồm những gì?
- Chủ nhà cần chuẩn bị giấy tờ gì để cho thuê?
- Hợp đồng cho thuê cần điều khoản gì để bảo vệ chủ nhà?
- Thuế cho thuê nhà 2026: ai phải nộp, nộp bao nhiêu?
- Tạm trú cho khách: chủ nhà phải làm gì?
- Tự cho thuê hay ký gửi: tính chi phí thế nào?
Cho thuê là cách phổ biến nhất để chủ nhà ở Vinhomes Smart City có dòng tiền từ căn hộ, nhưng nguồn cung rất lớn: chỉ riêng một giỏ hàng môi giới lớn đang hiện hơn 1.100 căn (3/11/2026). Căn đặt giá sai hoặc ảnh xấu có thể trống cả tháng, trong khi căn bên cạnh cho thuê trong một tuần. Bài này đi qua ba việc chủ nhà cần làm đúng: đặt giá, chuẩn bị giấy tờ và hợp đồng, làm nghĩa vụ thuế và tạm trú. Khách thuê cần biết gì thì xem bài kinh nghiệm thuê căn hộ.
Định giá cho thuê căn hộ thế nào cho đúng?
Trả lời ngắn: lấy giá các căn cùng khu, cùng loại, cùng mức nội thất đang chào làm gốc, rồi cộng trừ theo tầng, hướng, view và việc giá đã gồm phí quản lý hay chưa. Giá chào trên web tháng 11/2026: studio khoảng 5,5–8,5 triệu, 1PN khoảng 7–12 triệu, 2PN khoảng 8,5–14,5 triệu, 3PN khoảng 10,5–22 triệu mỗi tháng.
| Khu | Thuê 2PN (trung vị) | Khoảng giá | Số căn |
|---|---|---|---|
| The Sola Park | 8,5 triệu | 8–9 triệu | 4 |
| Sapphire 1 | 9 triệu | 8–10 triệu | 15 |
| Sapphire 2 | 9 triệu | 7,2–11 triệu | 17 |
| Sapphire 3 | 9 triệu | 8–11 triệu | 19 |
| Imperia Smart City | 9,5 triệu | 8,5–12 triệu | 34 |
| The Sakura | 10,4 triệu | 8–13 triệu | 24 |
| The Miami | 10,5 triệu | 8,5–12 triệu | 13 |
| Lumi Signature | 10,5 triệu | 8–15 triệu | 14 |
| The Canopy Residences | 12 triệu | 9,5–13,5 triệu | 9 |
| Lumiere Evergreen | 12 triệu | 9,5–17 triệu | 62 |
| The Tonkin | 12,5 triệu | 10,5–14 triệu | 7 |
| Masteri West Heights | 13 triệu | 11–15 triệu | 21 |
Những yếu tố làm giá chênh trong cùng khu:
| Yếu tố | Tác động thường thấy |
|---|---|
| Nội thất | Căn đủ đồ cho thuê cao hơn căn cơ bản; trên web, trung vị 1PN đang là 9 triệu, studio 7 triệu mỗi tháng |
| Khu | Masteri West Heights, Lumiere Evergreen thường cao hơn Sapphire, Miami 2–3 triệu cùng loại căn |
| Phí quản lý | Khoảng 32% tin rao ghi "miễn phí dịch vụ": giá đã gồm phí, khách chịu được giá cao hơn |
| Tầng, view, hướng | Tầng trung và cao, view công viên, tránh nắng chiều dễ cho thuê hơn |
| Chỗ ô tô | Căn kèm chỗ gửi ô tô hầm được hỏi nhiều ở nhóm gia đình |
| Thời điểm | Lượt tìm ít biến động theo mùa, thấp nhất tháng 2 quanh Tết (lượt tìm Google 10/2025–9/2026) |
Tốc độ cho thuê là thước đo giá có đúng không. Trong một giỏ hàng môi giới lớn, căn đang hiện có tuổi trung vị khoảng 10 ngày; căn nhập tháng 8/2026 đã có 87% rời giỏ, nhập tháng 9 có 68% rời giỏ (đọc 3/11/2026). Nếu căn của bạn trống quá 3–4 tuần mà ít người hỏi, xem lại giá hoặc ảnh. Cách so giá chi tiết ở bài định giá cho thuê so với căn cùng tòa, cùng loại; khi nào nên giảm giá, khi nào nên thêm đồ ở bài cho thuê nhanh mùa thấp điểm.
Chuẩn bị căn trước khi đăng cho thuê gồm những gì?
Trả lời ngắn: sửa hết hỏng nhỏ, vệ sinh kỹ, bổ sung đồ thiết yếu, rồi mới chụp ảnh. Khách thuê ở đây xem nhiều căn trong một buổi, căn sạch và sáng thường được chốt trước dù giá nhỉnh hơn.
Danh sách việc nên làm trong tuần trước khi đăng:
- Kiểm thiết bị: vệ sinh điều hòa, thử bình nóng lạnh, máy giặt, bếp, khóa cửa điện tử; thay bóng đèn hỏng.
- Xử lý thấm, mốc, vết bẩn tường; nếu cần sơn lại, đăng ký thi công với ban quản lý qua app cư dân trước.
- Bổ sung đồ thiết yếu nếu cho thuê đủ đồ: giường, nệm, rèm cản sáng, tủ lạnh, máy giặt là các món khách hỏi nhiều nhất. Gợi ý theo loại căn ở bài căn hộ cho thuê nên trang bị những gì.
- Chụp ảnh ban ngày, mở hết rèm, bật đèn, chụp từ góc phòng; thêm ảnh view từ logia và mặt bằng căn. Hướng dẫn ở bài chụp ảnh căn hộ cho thuê bằng điện thoại.
- Ghi đủ thông tin trong tin: khu, tòa, loại căn, diện tích, nội thất, giá đã gồm phí quản lý chưa, ngày vào ở được, có chỗ ô tô không. Đây là những câu khách hỏi lặp lại nhiều nhất trong tin rao.
Nếu căn mới nhận bàn giao, cân nhắc giữa cho thuê ngay bản cơ bản hay làm thêm nội thất; phân tích ở bài căn mới bàn giao: cho thuê ngay hay chờ giá.
Chủ nhà cần chuẩn bị giấy tờ gì để cho thuê?
Khách thuê cẩn thận (và sale) sẽ hỏi xem bản gốc giấy tờ trước khi cọc. Chuẩn bị sẵn:
- Giấy tờ căn: sổ hồng; căn chưa có sổ thì hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và biên bản bàn giao.
- Căn cước của người đứng tên.
- Giấy ủy quyền nếu người thân hoặc người quản lý ký hợp đồng, nhận tiền thay.
- Danh sách nội thất kèm ảnh, làm phụ lục hợp đồng và biên bản bàn giao.
- Hóa đơn phí quản lý, điện nước tháng gần nhất để khách biết chi phí thật.
Theo khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân cho thuê nhà không nhằm mục đích kinh doanh hoặc quy mô nhỏ thì không phải lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định.
Hợp đồng cho thuê cần điều khoản gì để bảo vệ chủ nhà?
Hợp đồng thuê phải lập thành văn bản (Điều 163 Luật Nhà ở 2023) nhưng không bắt buộc công chứng (khoản 2 Điều 164). Ngoài nội dung bắt buộc (thông tin các bên, mô tả căn, giá, thời hạn, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ), nên có:
- Tiền cọc: số tiền (phổ biến 1 tháng), điều kiện hoàn, thời hạn hoàn sau khi trả nhà, các khoản được trừ.
- Kỳ thanh toán: phổ biến "3 cọc 1"; phạt chậm thanh toán.
- Ai trả phí nào: phí quản lý, gửi xe, điện, nước, internet. Nếu bạn đang được miễn phí quản lý, ghi rõ đến tháng nào, sau đó ai trả.
- Tiền điện: theo Báo Văn Hóa (11/2026), chủ nhà khai số người thuê để khách được tính giá bậc thang (Thông tư 60/2025/TT-BCT) và chỉ được thu đúng tiền trên hóa đơn; thu cao hơn có thể bị phạt 20–30 triệu đồng theo khoản 7 Điều 13 Nghị định 133/2026/NĐ-CP (báo trích, chưa đối chiếu văn bản gốc).
- Sửa chữa, hư hỏng: hao mòn tự nhiên chủ nhà chịu; hỏng do người thuê thì người thuê chịu; thời hạn báo và xử lý.
- Nội quy tòa: thú cưng, chuyển đồ, thi công đều đăng ký với ban quản lý qua app cư dân; người thuê phải tuân thủ.
- Tạm trú, khai báo: người thuê đăng ký tạm trú, chủ nhà xác nhận; khách nước ngoài thì chủ nhà khai báo.
- Chấm dứt trước hạn: báo trước bao nhiêu ngày, mất cọc thế nào, áp dụng cho cả hai bên.
- Thuế: ai khai (cá nhân thuê thì chủ nhà tự khai); nếu bên thuê là công ty khai thay, ghi rõ.
Mẫu điều khoản bảo vệ chủ nhà ở bài hợp đồng cho thuê: điều khoản bảo vệ chủ nhà; xử lý khách chậm trả tiền ở bài khách thuê chậm trả tiền.
Thuế cho thuê nhà 2026: ai phải nộp, nộp bao nhiêu?
Trả lời ngắn: tính trên tổng doanh thu cho thuê cả năm của bạn (mọi căn, mọi hợp đồng). Từ 1 tỷ đồng trở xuống: không nộp thuế GTGT, TNCN, chỉ khai doanh thu. Trên 1 tỷ: nộp GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ.
Chuỗi văn bản: ngưỡng 100 triệu cũ được nâng lên 500 triệu từ 1/1/2026 (NĐ 68/2026), rồi Luật 09/2026/QH16 bỏ ngưỡng cứng trong luật, và Nghị định 141/2026/NĐ-CP (29/4/2026) nâng lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ 1/1/2026. Thuế đã nộp theo ngưỡng cũ xử lý theo Điều 12 NĐ 68/2026.
| Doanh thu cho thuê cả năm (ví dụ) | Thuế GTGT | Thuế TNCN | Tổng |
|---|---|---|---|
| Ví dụ 132 triệu (1 căn, giả sử 11 triệu × 12) | 0 | 0 | 0, chỉ khai doanh thu |
| Ví dụ 600 triệu (nhiều căn) | 0 | 0 | 0, chỉ khai doanh thu |
| Ví dụ 1,2 tỷ (nhiều căn) | 60 triệu (5% × 1,2 tỷ) | 10 triệu (5% × 0,2 tỷ) | 70 triệu |
Cách khai: mẫu 01/BĐS (thêm bảng kê 01/BK-BĐS nếu từ 2 bất động sản) theo Thông tư 50/2026/TT-BTC. Chọn khai 1 lần/năm (hạn 31/1 năm sau) hoặc 2 lần (31/7 và 31/1 năm sau), qua eTax Mobile hoặc hệ thống thuế điện tử. Dưới ngưỡng vẫn thông báo doanh thu và tài khoản ngân hàng nhận tiền. Khách thuê là cá nhân thì chủ nhà tự khai; chỉ khi khách là doanh nghiệp và hợp đồng ghi rõ, doanh nghiệp mới khai nộp thay. Bài sâu hơn: thuế cho thuê nhà của cá nhân 2026.
Tạm trú cho khách: chủ nhà phải làm gì?
- Khách là người Việt ở từ 30 ngày: khách đăng ký tạm trú (thường qua VNeID), chủ nhà xác nhận đồng ý trên VNeID. Khách không đăng ký có thể bị phạt cảnh cáo hoặc 500.000–1.000.000 đồng (khoản 1 Điều 10 NĐ 282/2025, từ 15/12/2025).
- Khách là người nước ngoài: chủ nhà khai báo tạm trú (Điều 33 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài). Khai điện tử thì khai ngay khi khách đến; phiếu giấy gửi công an phường trong 12 giờ. Không khai báo 1–3 người: phạt 3–5 triệu đồng (điểm e khoản 3 Điều 21 NĐ 282/2025). Xem hộ chiếu và thị thực hoặc thẻ tạm trú trước khi giao nhà.
Chi tiết từng bước ở bài đăng ký tạm trú cho khách thuê: chủ nhà phải làm gì và cho người nước ngoài thuê căn hộ.
Tự cho thuê hay ký gửi: tính chi phí thế nào?
Thông lệ ở Hà Nội: phí môi giới cho thuê khoảng 1 tháng tiền nhà cho hợp đồng 1 năm, nửa tháng cho hợp đồng 6 tháng; ở Vinhomes Smart City chủ nhà là người trả, khách thuê không trả. Ký gửi qua canhosmartcity: 1 tháng tiền nhà cho hợp đồng 12 tháng, trả khi ký hợp đồng với khách, không thu trước. Sale chụp ảnh, đăng căn lên danh sách cho thuê với ngày cập nhật, dẫn khách xem, kiểm giấy tờ khách, soạn hợp đồng và biên bản bàn giao.
Khi so với tự cho thuê, tính cả tháng trống: một tháng trống mất trọn một tháng tiền nhà, cộng phí quản lý nếu bạn đang trả.
Ví dụ: một năm cho thuê căn 2PN còn lại bao nhiêu?
Trả lời ngắn: sau tháng trống, phí ký gửi và phí quản lý, chủ nhà còn giữ lại khoảng 9 trong 12 tháng tiền nhà. Ví dụ dưới đây giả sử giá thuê 10 triệu/tháng, căn 55 m² ở khu phí quản lý 14.300 đ/m² và chủ nhà chịu phí (số giả định, không phải giá chào hiện tại):
| Khoản trong năm (ví dụ) | Số tiền |
|---|---|
| Tiền thuê 12 tháng (10 triệu × 12) | 120 triệu |
| Trừ 1 tháng trống giữa hai khách | −10 triệu |
| Trừ phí ký gửi 1 tháng (hợp đồng 12 tháng) | −10 triệu |
| Trừ phí quản lý chủ nhà trả (55 m² × 14.300 đ × 12) | khoảng −9,4 triệu |
| Còn lại trước thuế | khoảng 90,6 triệu |
Doanh thu 120 triệu/năm nằm dưới ngưỡng 1 tỷ, nên không nộp thuế GTGT, TNCN, chỉ khai doanh thu. Lợi suất cho thuê thô (tiền thuê × 12 ÷ giá bán) đang tính trên giỏ hàng web: 2PN khoảng 3,1%, studio khoảng 4% mỗi năm; trừ các khoản như bảng trên, lợi suất ròng thấp hơn khoảng một phần tư. Muốn giảm tháng trống, hãy gia hạn sớm với khách đang ở (hỏi trước khi hết hợp đồng 1–2 tháng) và đăng lại căn ngay khi khách báo trả. So sánh đủ ở bài tự cho thuê hay ký gửi môi giới; lợi suất từng khu ở bài lợi suất cho thuê theo từng khu.
Lưu ý cho chủ nhà:
- Chỉ cho thuê để ở. Nghị định 339/2026 (từ 26/8/2026) phạt cá nhân 100–130 triệu đồng nếu dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; cho thuê ngắn ngày kiểu homestay chưa có hướng dẫn riêng, xem bài cho thuê ngắn ngày có được phép không.
- Lập biên bản bàn giao có ảnh, lưu lại để trừ cọc đúng.
- Nhận tiền qua tài khoản ghi trong hợp đồng, giữ chứng từ để khai doanh thu.
- Trường hợp riêng (cho công ty thuê, tổng doanh thu nhiều căn vượt ngưỡng, đồng sở hữu) nên hỏi cơ quan thuế hoặc kế toán.
Đăng ký ký gửi ở trang ký gửi hoặc form phía trên; sale liên hệ để xem căn và đề xuất giá.
Hỏi nhanh
Cho thuê căn hộ bao nhiêu tiền thì phải nộp thuế?
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP (áp dụng từ 1/1/2026), cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu cho thuê từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không chịu thuế GTGT và không nộp thuế TNCN. Vượt 1 tỷ thì nộp GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt 1 tỷ.
Doanh thu cho thuê dưới 1 tỷ có phải khai thuế không?
Vẫn phải thông báo doanh thu và tài khoản ngân hàng nhận tiền, dùng mẫu 01/BĐS theo Thông tư 50/2026/TT-BTC (thêm bảng kê nếu có từ 2 bất động sản). Chọn khai 1 lần/năm, hạn 31/1 năm sau, hoặc 2 lần vào 31/7 và 31/1 năm sau, qua eTax Mobile.
Khách thuê là cá nhân thì ai khai thuế cho thuê?
Chủ nhà tự khai. Bên thuê chỉ được khai, nộp thay khi bên thuê là tổ chức, doanh nghiệp và hợp đồng ghi rõ trách nhiệm khai nộp cùng phần doanh thu được trừ. Dù ai khai, nghĩa vụ thuế vẫn thuộc chủ sở hữu.
Cho người nước ngoài thuê căn hộ cần làm gì?
Chủ nhà phải khai báo tạm trú cho khách qua trang của cơ quan xuất nhập cảnh (khai ngay khi khách đến) hoặc phiếu giấy gửi công an phường trong 12 giờ; xem hộ chiếu, thị thực hoặc thẻ tạm trú trước. Không khai báo 1–3 người bị phạt 3–5 triệu đồng theo NĐ 282/2025.
Định giá cho thuê căn hộ thế nào cho nhanh có khách?
So với căn cùng khu, cùng loại, cùng mức nội thất đang chào, rồi chỉnh theo tầng, hướng, view, phí quản lý đã gồm hay chưa. Giá sát trung vị cùng khu thường cho thuê trong vài tuần; đặt cao hơn hẳn mà căn không hơn gì thì dễ trống lâu.
Ký gửi cho thuê qua canhosmartcity mất phí bao nhiêu?
Phí ký gửi cho thuê là 1 tháng tiền nhà cho hợp đồng 12 tháng, chủ nhà trả khi ký hợp đồng với khách, không thu trước. Khách thuê không mất phí. Sale chụp ảnh, đăng căn, dẫn khách xem và soạn hợp đồng, biên bản bàn giao.
Có được cho thuê theo ngày, homestay trong chung cư không?
Nghị định 339/2026 phạt việc dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ cho thuê để ở đúng quy định; cá nhân bị phạt 100–130 triệu. Cho thuê ngắn ngày kiểu homestay có thuộc diện này không chưa có hướng dẫn riêng, và nội quy tòa có thể cấm.
- Tạp chí Công Thương: nâng ngưỡng chịu thuế lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ 1/1/2026 (NĐ 141/2026) (1/5/2026)
- einvoice.vn: cá nhân cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ cần lưu ý gì (mẫu 01/BĐS, TT 50/2026) (24/6/2026)
- Tạp chí Thuế – Hải quan: nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản (9/2/2026)
- lsvn.vn: không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài phạt tới 20 triệu (NĐ 282/2025) (22/11/2025)
- giỏ hàng môi giới công khai data.json: tuổi căn đang trống, căn rời giỏ theo tháng (3/11/2026)
- Báo Văn Hóa: giá điện giảm, người thuê trọ có được giảm tiền điện (TT 60/2025/TT-BCT, NĐ 133/2026) (11/2026)
- Wiki Batdongsan: phí môi giới nhà đất, cho thuê khoảng 1 tháng cho hợp đồng 1 năm (5/6/2023)
- MISA eShop: kê khai thuế cho thuê tài sản 2026 (GTGT 5%, TNCN 5% phần vượt ngưỡng) (12/5/2026)
- hethongphapluat.com: Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (4/11/2026)
- qlda.gxd.vn: toàn văn Nghị định 339/2026/NĐ-CP (Điều 62, dùng căn hộ không để ở) (26/8/2026)
Bài viết dựa trên giỏ hàng canhosmartcity cập nhật hằng ngày và kho tư liệu đã đối chiếu nhiều nguồn; số liệu nào chưa chắc được ghi rõ nguồn. Đơn vị môi giới, không phải chủ đầu tư.
Đọc tiếp
