Mua lại căn chưa có sổ (hợp đồng mua bán) ở Lumi, Canopy, Victoria: thủ tục và rủi ro (11/2026)

Lumi Hà Nội, The Canopy Residences và The Victoria là ba khu đang có nhiều căn "bán lại hợp đồng" nhất: Lumi Signature mới bàn giao từ 8/9/2026, Prestige và Elite theo hồ sơ bàn giao 31/1/2027; The Canopy bàn giao trong năm 2026; The Victoria mới cất nóc 6/2/2026, dự kiến bàn giao 2028. Căn ở các khu này chưa có sổ hồng, nên người mua không công chứng hợp đồng mua bán thông thường mà nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Bài này giải thích điều kiện, các bước, thuế phí và những rủi ro thật, nhất là với căn đã nhận nhà. Mua căn đã có sổ thì xem bài thủ tục mua căn chuyển nhượng.

Mua căn chưa có sổ thực chất là mua cái gì?

Bạn mua quyền và nghĩa vụ của người mua trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, không phải mua căn hộ đã đứng tên. Sau khi chuyển nhượng, bạn thay người bán đóng các đợt còn lại, nhận nhà (nếu chưa nhận) và là người được cấp sổ. Căn cứ: Điều 49, 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật 29/2023/QH15, áp dụng từ 1/8/2024) và Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, đã sửa bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP (9/2/2026).

Chủ đầu tư của từng khu (đối chiếu với tên trên hợp đồng gốc):

Các tòa khác cũng hay gặp hợp đồng chưa có sổ: Miami GS5, GS6 (bàn giao 2026), Lumiere Evergreen (A3 từ 15/5/2026), The Sola Park (dự kiến 2027). Cách làm giống nhau.

Điều kiện để được chuyển nhượng hợp đồng mua bán là gì?

Theo khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng chỉ được chuyển nhượng khi đủ bốn điều kiện:

1. Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho căn đó.
2. Không có tranh chấp đang được giải quyết; nếu đã có thì phải có bản án, quyết định có hiệu lực.
3. Không bị kê biên, không đang thế chấp; nếu đang thế chấp (thường là vay ngân hàng mua căn) thì phải được bên nhận thế chấp đồng ý.
4. Hợp đồng được lập đúng pháp luật kinh doanh bất động sản.

Khoản 2 Điều 50 thêm: phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng. Một hợp đồng gồm nhiều căn muốn bán lẻ từng căn thì phải ký phụ lục tách trước.

Các bước chuyển nhượng hợp đồng: làm theo thứ tự nào?

Trả lời ngắn: kiểm hồ sơ, đặt cọc, lập văn bản chuyển nhượng theo mẫu và công chứng, nộp thuế, rồi đưa chủ đầu tư xác nhận.

Từ lần chuyển nhượng thứ hai, hồ sơ phải có đủ giấy tờ của các lần trước (điểm g khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024). Người nhận chuyển nhượng sau cùng được cấp sổ. Nếu bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng không bắt buộc công chứng.

Căn đã nhận nhà nhưng chưa có sổ: vướng ở đâu?

Đây là rủi ro lớn nhất, và là trường hợp của nhiều căn Lumi Signature, Canopy, Miami GS5–GS6 hiện nay. Luật đang có hai cách hiểu:

• Được chuyển nhượng hợp đồng nếu chưa nộp hồ sơ cấp sổ: quan điểm trong văn bản 4969/BXD-QLN của Bộ Xây dựng (trả lời kiến nghị của Vingroup) và của một số luật sư.
• Không được, vì Điều 160 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu nhà ở tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận. Chính luật sư theo cách hiểu thứ nhất cũng thừa nhận Điều 49–50 viết chưa rõ.

Thực tế ở Hà Nội: ngày 23/5/2025 cơ quan đăng ký đất đai trả hồ sơ cấp sổ cho người nhận chuyển nhượng hợp đồng căn đã bàn giao, viện dẫn mốc 1/8/2024; một số phòng công chứng tạm ngừng nhận loại hồ sơ này (TheLEADER, 17/6/2025). Chưa thấy tin Hà Nội đổi cách làm sau Nghị định 54/2026.

Về sửa luật: dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, thảo luận hội trường 30/10/2026. Định hướng sửa đổi (8/2026) đề xuất cho chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà có sẵn nhưng chưa có sổ; Ủy ban Kinh tế – Tài chính đề nghị chưa bổ sung nếu chưa rõ cách kiểm soát rủi ro. Tại 3/11/2026 luật chưa được thông qua, nên đừng mua căn đã bàn giao chỉ dựa vào kỳ vọng luật sẽ mở.

Với căn đã bàn giao, cách làm an toàn hơn: (1) hỏi trước phòng công chứng cụ thể có nhận hồ sơ không; (2) hỏi chủ đầu tư có xác nhận không; (3) nếu căn sắp ra sổ, cân nhắc chờ chủ nhận sổ rồi mua theo hợp đồng mua bán công chứng thông thường. Tiến độ sổ từng khu ở bài sổ hồng Vinhomes Smart City: khu nào đã có sổ.

Rủi ro thường gặp khi mua hợp đồng và cách phòng

Thuế, phí khi chuyển nhượng hợp đồng là bao nhiêu?

Người bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng (Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 từ 1/7/2026, giữ mức 2%), hồ sơ gồm tờ khai và bản sao văn bản chuyển nhượng; hai bên có thể thỏa thuận người mua nộp thay. Hạn khai: ngày thứ 10 kể từ khi văn bản chuyển nhượng có hiệu lực. Nhà hình thành trong tương lai không được tính là "nhà ở duy nhất" để miễn thuế (Điều 19 Nghị định 253/2026).

Phí công chứng tính theo giá trị hợp đồng (biểu TT 257/2016, sửa bởi TT 111/2017). Chủ đầu tư không được thu phí xác nhận. Lệ phí trước bạ 0,5% người mua nộp khi được cấp sổ lần đầu, không nộp ở khâu chuyển nhượng hợp đồng. Lưu ý: mức thuế phí cụ thể với hồ sơ của bạn nên hỏi lại công chứng viên hoặc cơ quan thuế.

Ví dụ tính tiền khi mua lại một hợp đồng

Khi mua hợp đồng, bạn trả cho người bán hai phần: số tiền họ đã đóng cho chủ đầu tư và phần chênh lệch (nếu có), rồi tự đóng tiếp các đợt còn lại cho chủ đầu tư. Ví dụ giả sử (không phải giá căn thật):

Hai điểm hay bị bỏ sót: thứ nhất, giá ghi trên văn bản chuyển nhượng là căn cứ tính thuế 2%, ghi thấp hơn thực tế để giảm thuế là khai sai và người mua cũng chịu rủi ro khi có tranh chấp; thứ hai, nếu người bán vay ngân hàng để đóng 50% kia, một phần tiền bạn trả phải chuyển thẳng vào khoản vay để giải chấp trước khi chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng.

Với Lumi, giá rao chuyển nhượng 7/2026 theo VGLand và PropLab là 79,9–99,8 triệu/m², nghĩa là nhiều căn đang chào cao hơn giá gốc; giá đang chào hiện tại xem trên bảng giá. Muốn so lựa chọn Lumi với căn đã có sổ ở các phân khu phía nam, xem bài Lumi Hà Nội hay phân khu Vinhomes.

Người nước ngoài và người vay vốn: có khác gì không?

• Người nước ngoài: Lumi Hà Nội có 1.181 căn (gần 30% của 3.950 căn) được Sở Xây dựng Hà Nội công bố bán cho người nước ngoài (12/2024). Không phải căn nào cũng thuộc suất này; xem bài người nước ngoài thuê, mua căn hộ.
• Vay ngân hàng: ví dụ VietinBank có tài liệu sản phẩm cho vay mua bất động sản dự án chưa được cấp giấy chứng nhận, tối đa 80%, tài sản bảo đảm là tài sản hình thành từ vốn vay; tài liệu này viết chung, không nói riêng căn mua lại, nên cần hỏi ngân hàng cho từng hồ sơ. Xem bài vay ngân hàng mua căn chuyển nhượng.

Kinh nghiệm trước khi xuống tiền

• Ưu tiên căn chưa bàn giao (như The Victoria) nếu muốn đi đường chuyển nhượng hợp đồng: điều kiện rõ hơn căn đã nhận nhà.
• Căn đã nhận nhà: hỏi phòng công chứng trước, rồi mới cọc.
• Cọc vừa phải, chuyển khoản đúng tên người trên hợp đồng gốc.
• Đọc kỹ hợp đồng gốc: điều khoản chuyển nhượng, phí phạt chậm, tiến độ còn lại.
• Trường hợp hợp đồng đã qua nhiều lần chuyển nhượng, nhờ luật sư rà toàn bộ chuỗi giấy tờ.

Bài viết là thông tin chung tại 11/2026, không thay ý kiến công chứng viên, luật sư cho hồ sơ cụ thể. Căn hợp đồng đang chào ở Lumi, Canopy, Victoria có trên danh sách chuyển nhượng; bạn cũng có thể để lại câu hỏi ở form phía trên để sale kiểm giúp một căn cụ thể.