Ký gửi bán căn hộ Vinhomes Smart City nhanh: định giá đúng, chụp ảnh đẹp, phí 1% trả khi ký hợp đồng
Nguyễn Thị Thanh Vân11 phút đọcSố liệu từ giỏ hàng 2480 căn đang chào, cập nhật hằng ngày
Ký gửi bán căn hộ Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, Hà Nội) trên web này: phí 1% giá bán, chủ nhà chỉ trả khi ký hợp đồng mua bán; khách mua không mất phí. Để bán nhanh, đặt giá sát căn cùng tòa cùng loại (giá 2PN toàn khu hiện khoảng 4,09 tỷ), chụp ảnh rõ, chuẩn bị sẵn sổ hoặc hợp đồng mua bán và kiểm tra trước tình trạng thế chấp.
- 1 tháng
- Phí cho thuê
- 1%
- Phí bán
- khi ký HĐ
- Trả phí
- 2480
- Căn đang chào
Mục lục · 9 mục
- Ký gửi bán căn hộ trên web mất phí bao nhiêu?
- Các bước ký gửi bán căn hộ
- Định giá căn để bán nhanh: so với căn nào?
- Chụp ảnh căn hộ thế nào để khách hỏi nhiều?
- Giấy tờ, thuế phí chủ nhà cần chuẩn bị
- Chủ nhà thực nhận bao nhiêu sau thuế, phí?
- Căn chưa có sổ hồng: bán theo thủ tục nào?
- Ký gửi qua web khác gì tự đăng tin bán?
- Làm gì để bán nhanh hơn?
Bài này dành cho chủ nhà muốn bán căn hộ ở Vinhomes Smart City (cả 16 phân khu, gồm 3 phân khu Lumi Hà Nội). Nội dung gồm: phí ký gửi bao nhiêu, trả lúc nào; cách đặt giá để có khách hỏi sớm; chụp ảnh thế nào; giấy tờ, thuế phí cần chuẩn bị; và các bước từ lúc gửi thông tin tới lúc sang tên. Số liệu pháp lý lấy theo văn bản đang hiệu lực tháng 11/2026.
Ký gửi bán căn hộ trên web mất phí bao nhiêu?
Phí ký gửi bán là 1% giá bán, chủ nhà chỉ trả khi ký hợp đồng. Không bán được thì không mất phí. Khách mua do web giới thiệu không phải trả phí môi giới.
So với thị trường:
| Loại giao dịch | Mức phí phổ biến | Nguồn |
|---|---|---|
| Môi giới bán nhà đất thông thường | 1–2% giá trị | Wiki batdongsan (6/2023) |
| Môi giới bán căn dự án của chủ đầu tư | 2–3% | Wiki batdongsan |
| Tin rao bán ở Vinhomes Smart City ghi rõ phí | 2/136 tin ghi "môi giới 1%", 8/136 tin ghi "bao phí" | Chợ Tốt, kho đếm đầu 11/2026 |
| Ký gửi bán trên web này | 1% giá bán, trả khi ký hợp đồng |
Ví dụ: căn bán giá 3,5 tỷ thì phí ký gửi là 35 triệu, trả khi hai bên ký hợp đồng. Nếu bạn muốn cho thuê thay vì bán, phí là 1 tháng tiền nhà cho hợp đồng 12 tháng, cũng chỉ trả khi ký hợp đồng thuê.
Các bước ký gửi bán căn hộ
Quy trình gồm 6 bước, phần lớn sale làm thay bạn:
- Gửi thông tin căn qua form ký gửi: khu, tòa, loại căn, diện tích, giá mong muốn, tình trạng sổ, có đang cho thuê không.
- Sale gọi lại, hẹn xem căn, xem giấy tờ bản gốc, chụp ảnh nếu bạn cần.
- Thống nhất giá chào dựa trên căn cùng tòa, cùng loại đang có trên thị trường (mục dưới).
- Đăng tin trên web: tin hiện loại căn, diện tích, tòa, ảnh, giá, nhãn "Cập nhật ngày…" và "So với giá chung". Web không đăng mã căn, số tầng, số điện thoại chủ nhà. Tin quá 14 ngày không cập nhật sẽ tự ẩn, nên sale sẽ hỏi lại bạn định kỳ để giữ tin.
- Dẫn khách xem, thương lượng, đặt cọc: sale báo bạn trước mỗi lượt xem.
- Ký hợp đồng mua bán tại công chứng, nộp thuế, sang tên: phí ký gửi trả ở bước ký hợp đồng.
Định giá căn để bán nhanh: so với căn nào?
Cách đặt giá hợp lý nhất là so với căn cùng tòa, cùng loại căn, cùng diện tích đang chào, rồi cộng trừ theo tầng, hướng, nội thất. Giá chào bán hiện có trên web (trung vị, tự cập nhật): studio khoảng 2,1 tỷ, 1PN khoảng 3,05 tỷ, 2PN khoảng 4,09 tỷ, 3PN khoảng 5,95 tỷ. Đơn giá 2PN toàn web khoảng 67,3 tr/m².
Bảng giá 2PN theo từng khu để bạn đặt căn của mình vào đúng mặt bằng:
| Khu | Bán 2PN (trung vị) | Khoảng giá | Số căn |
|---|---|---|---|
| Sapphire 1 | 3,3 tỷ | 3,18–3,4 tỷ | 12 |
| Sapphire 2 | 3,3 tỷ | 3,1–3,6 tỷ | 15 |
| The Sola Park | 3,45 tỷ | 3–4,2 tỷ | 56 |
| Sapphire 3 | 3,5 tỷ | 3,1–4,1 tỷ | 15 |
| Sapphire 4 | 3,5 tỷ | 3,2–3,8 tỷ | 9 |
| Imperia Smart City | 3,68 tỷ | 3–4,2 tỷ | 8 |
| The Sakura | 3,8 tỷ | 3,5–4,4 tỷ | 19 |
| The Miami | 3,85 tỷ | 3,2–4,8 tỷ | 21 |
| Lumi Signature | 3,85 tỷ | 3,5–5,1 tỷ | 7 |
| The Canopy Residences | 4 tỷ | 3,5–5 tỷ | 13 |
| Lumiere Evergreen | 4,4 tỷ | 3,55–5,9 tỷ | 64 |
| The Victoria | 4,43 tỷ | 4,3–4,9 tỷ | 31 |
| Masteri West Heights | 4,65 tỷ | 4,2–5,2 tỷ | 26 |
| The Tonkin | 5,16 tỷ | 4,92–5,51 tỷ | 10 |
| Lumi Prestige | 5,4 tỷ | 4,8–6 tỷ | 2 |
Những điều kho tư liệu ghi nhận về giá đầu 11/2026, nên biết trước khi đặt giá:
- Giá chào khác giá chốt. Theo 3HLand (canhovinhomes.info), giá chốt thường thấp hơn giá rao 2–5%.
- Không lấy giá đỉnh làm mốc. Một số báo cáo đưa mức 87–106 triệu/m² là giá đỉnh giai đoạn 8/2025–4/2026, không phải giá hiện hành.
- Xu hướng giá chào giảm từ đầu năm 2026 ở Vinhomes Smart City. Trung vị toàn khu đầu 11/2026 khoảng 60–64 triệu/m².
- Nhiều tin trên một kênh đến từ một tài khoản: 74% tin bán trên Chợ Tốt mà kho đọc được là của cùng một tài khoản. Đừng coi số lượng tin là số căn thật.
- Thứ tự giá giữa các khu (cao xuống thấp) theo kho: Lumiere Evergreen, Masteri West Heights, Tonkin và Imperia, Victoria, Sakura, Sapphire và Miami, Sola Park.
Nếu muốn tự kiểm giá, đọc bài tự định giá căn hộ của mình, so với giá chào cùng tòa. Giá theo từng khu, loại căn được tổng hợp hằng tháng ở bài bảng giá chung cư Vinhomes Smart City.
Chụp ảnh căn hộ thế nào để khách hỏi nhiều?
Ảnh là thứ khách nhìn đầu tiên. Không cần máy ảnh đắt, điện thoại là đủ nếu làm đúng:
| Việc | Cách làm |
|---|---|
| Dọn trước khi chụp | Cất đồ cá nhân, gấp chăn, dọn bàn bếp, kéo rèm gọn |
| Ánh sáng | Chụp ban ngày, mở hết rèm, bật thêm đèn; tránh chụp ngược sáng vào cửa sổ |
| Góc chụp | Đứng ở góc phòng, cầm máy ngang ngực, giữ máy thẳng; mỗi phòng 2–3 ảnh |
| Thứ tự ảnh | Phòng khách, bếp, từng phòng ngủ, nhà vệ sinh, ban công, view ra ngoài |
| View và hướng | Chụp view từ ban công, ghi hướng ban công (khách hỏi rất nhiều) |
| Không chụp | Số căn trên cửa, giấy tờ, người trong nhà |
Không cần chỉnh màu quá tay: khách đến xem thấy khác ảnh sẽ mất thiện cảm. Hướng dẫn chi tiết từng phòng có ở bài chụp ảnh căn hộ đẹp bằng điện thoại.
Giấy tờ, thuế phí chủ nhà cần chuẩn bị
Chuẩn bị sẵn giấy tờ giúp rút ngắn thời gian từ lúc khách đồng ý tới lúc đặt cọc. Danh sách tối thiểu:
- Sổ hồng bản gốc (căn đã có sổ) hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, biên bản bàn giao, biên lai các đợt đã nộp (căn chưa có sổ).
- Căn cước của tất cả người đứng tên; giấy tờ về hôn nhân nếu căn là tài sản chung vợ chồng.
- Giấy xác nhận tình trạng thế chấp: nếu căn đang thế chấp ngân hàng, hỏi trước thủ tục giải chấp và ai ứng tiền giải chấp.
- Hóa đơn phí quản lý, điện nước tháng gần nhất để khách thấy không nợ phí.
Thuế phí khi bán (theo kho tư liệu pháp lý):
| Khoản | Mức | Ai nộp | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán | Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15, hiệu lực 1/7/2026 |
| Miễn thuế nhà ở duy nhất | Miễn nếu chỉ có 1 nhà ở, nắm giữ từ 183 ngày tính từ ngày cấp sổ, bán toàn bộ; nhà hình thành trong tương lai không được tính | Bên bán | Điều 19 Nghị định 253/2026 |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% | Bên mua | Nghị định 10/2022, sửa bởi Nghị định 175/2025 |
| Phí công chứng | theo giá trị hợp đồng | Thỏa thuận | Thông tư 257/2016, sửa bởi Thông tư 111/2017 |
| Thời gian sang tên | không quá 08 ngày làm việc | Cơ quan đăng ký đất đai | Nghị định 151/2025 |
Hai bên có thể thỏa thuận khác về người chịu thuế phí; ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc. Chi tiết từng khoản ở bài bán căn hộ: thuế, phí, giấy tờ chủ nhà cần chuẩn bị.
Chủ nhà thực nhận bao nhiêu sau thuế, phí?
Với căn bán 3,5 tỷ (số ví dụ), chủ nhà thường còn khoảng 3,39 tỷ sau thuế 2%, phí ký gửi 1% và phí công chứng, nếu không thuộc diện miễn thuế và không còn dư nợ ngân hàng. Bảng tính dưới đây dùng mức thuế phí trong kho pháp lý, giả sử bên bán chịu thuế TNCN và phí công chứng:
| Khoản (giả sử giá hợp đồng 3,5 tỷ) | Cách tính | Số tiền |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% × 3,5 tỷ | 70 triệu |
| Phí ký gửi trên web | 1% × 3,5 tỷ, trả khi ký hợp đồng | 35 triệu |
| Phí công chứng (biểu nhà nước) | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ (500 triệu) | khoảng 2,45 triệu |
| Thù lao soạn thảo hợp đồng | Thỏa thuận với văn phòng công chứng, không vượt trần của thành phố | hỏi văn phòng công chứng |
| Chủ nhà còn lại (trước khi trả nợ vay nếu có) | 3.500 − 70 − 35 − 2,45 | khoảng 3.392 triệu |
| Lệ phí trước bạ (bên mua nộp, để tham khảo) | 0,5% × 3,5 tỷ | 17,5 triệu |
Biểu phí công chứng theo Thông tư 257/2016, sửa bởi Thông tư 111/2017, tối đa 70 triệu mỗi trường hợp. Nếu căn là nhà ở duy nhất đủ điều kiện miễn thuế, khoản 70 triệu không phải nộp nhưng bạn phải tự kê khai đúng; khai sai bị truy thu và phạt. Căn đang thế chấp thì trừ thêm dư nợ còn lại khi giải chấp. Muốn tính khoản vay của người mua, xem bài tính tiền trả góp hằng tháng.
Căn chưa có sổ hồng: bán theo thủ tục nào?
Căn chưa có sổ được bán bằng cách chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, theo Điều 49, Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 13 Nghị định 96/2024 (đã sửa bởi Nghị định 54/2026). Các điều kiện chính:
- Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho căn đó.
- Không có tranh chấp đang được giải quyết, không bị kê biên; nếu đang thế chấp thì bên nhận thế chấp phải đồng ý.
- Phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng, không bán một phần.
Trình tự: lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu (ít nhất 06 bản), công chứng tại tổ chức công chứng ở Hà Nội kèm hợp đồng gốc, chứng từ đã nộp tiền, biên bản bàn giao nếu có; nộp thuế phí; rồi nộp chủ đầu tư xác nhận. Theo văn bản hợp nhất Nghị định 96/2024, chủ đầu tư xác nhận trong 05 ngày làm việc và không được thu phí.
Vướng mắc thực tế: theo TheLEADER (6/2025), từ 23/5/2025 cơ quan đăng ký đất đai Hà Nội trả hồ sơ cấp sổ cho người nhận chuyển nhượng hợp đồng của căn đã bàn giao, một số phòng công chứng tạm ngừng nhận hồ sơ loại này. Dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thảo luận ngày 30/10/2026 nhưng tại đầu 11/2026 chưa thông qua. Vì vậy với căn đã nhận nhà mà chưa có sổ, sale sẽ hỏi trước văn phòng công chứng và chủ đầu tư rồi mới nhận ký gửi, để bạn không đặt cọc với người mua rồi không làm được thủ tục.
Ký gửi qua web khác gì tự đăng tin bán?
Bạn hoàn toàn có thể tự đăng tin trên các trang rao vặt. Ký gửi giúp tiết kiệm thời gian ở những việc sau:
- Không lộ số điện thoại, mã căn. Tin trên web chỉ hiện khu, tòa, loại căn, diện tích, ảnh, giá. Số điện thoại của bạn không đăng công khai, phù hợp với Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân số 91/2025/QH15 có hiệu lực từ 1/1/2026. Bạn không phải nghe hàng chục cuộc gọi chào mời.
- Tin nằm cùng giỏ hàng có ngày kiểm. Mỗi tin có nhãn "Cập nhật ngày…" và "So với giá chung", để người mua thấy giá căn bạn đang ở đâu so với mặt bằng khu. Tin không cập nhật quá 14 ngày sẽ tự ẩn, nên người mua tin giỏ hàng hơn.
- Sale lọc khách trước khi dẫn xem: hỏi ngân sách, cách thanh toán, có vay ngân hàng không, để bạn không mất buổi tiếp khách chưa sẵn sàng.
- Hỗ trợ giấy tờ: nhắc các giấy tờ cần có, lịch công chứng, khai thuế.
Nếu bạn đã có người mua quen, vẫn có thể tự bán, không ràng buộc. So sánh chi phí, thời gian giữa tự cho thuê, tự bán và ký gửi có ở bài tự cho thuê hay ký gửi môi giới.
Làm gì để bán nhanh hơn?
Những việc nhỏ nhưng tạo khác biệt lớn với người mua:
- Đặt giá sát thị trường ngay từ đầu. Tin để lâu, hạ giá nhiều lần làm khách nghi căn có vấn đề.
- Cho xem linh hoạt: chấp nhận lịch xem buổi tối, cuối tuần; nếu không ở đó, gửi chìa khóa hoặc ủy quyền cho người nhà.
- Sửa các lỗi nhỏ: bóng đèn hỏng, vòi nước rỉ, vết ố tường. Chi phí ít nhưng khách thấy căn được giữ gìn.
- Nói rõ điểm trừ: hướng nắng chiều, tầng thấp, căn gần đường. Khách biết trước sẽ ít mặc cả bất ngờ lúc xem.
- Căn đang cho thuê: báo trước người thuê lịch dẫn khách, ghi rõ hợp đồng thuê còn bao lâu. Xem bài bán căn đang có khách thuê.
Lưu ý khi đặt cọc với người mua:
- Đặt cọc bằng văn bản, ghi rõ số tiền, thời hạn ký hợp đồng mua bán, điều kiện mất cọc và phạt cọc.
- Nhận tiền cọc qua tài khoản ngân hàng đứng tên mình.
- Không giao bản gốc sổ cho bất kỳ ai trước khi ký công chứng.
- Căn chưa có sổ: hỏi chủ đầu tư trước điều kiện xác nhận chuyển nhượng, vì ở Hà Nội việc chuyển nhượng hợp đồng với căn đã bàn giao đang vướng. Xem bài mua lại căn chưa có sổ.
Sẵn sàng bán? Gửi thông tin ở trang ký gửi. Muốn xem các căn cùng khu đang chào để so giá, mở danh sách chuyển nhượng hoặc bảng giá.
Hỏi nhanh
Phí ký gửi bán căn hộ trên web là bao nhiêu?
Phí ký gửi bán là 1% giá bán, chủ nhà chỉ trả khi ký hợp đồng. Không ký được thì không mất phí. Khách mua do web giới thiệu không phải trả phí môi giới. Mức phổ biến trên thị trường nhà đất là 1–2% giá trị giao dịch.
Bao lâu thì bán được căn hộ Vinhomes Smart City?
Không có số đo chung cho thời gian bán. Căn đặt giá sát căn cùng tòa, cùng loại, có ảnh rõ, giấy tờ sẵn sàng thường được khách hỏi sớm hơn. Căn chào cao hơn mặt bằng nhiều thường phải hạ giá sau vài tuần. Từ đầu năm 2026, giá chào ở Vinhomes Smart City có xu hướng giảm.
Định giá căn hộ để bán thế nào cho đúng?
So với căn cùng tòa, cùng loại căn, cùng diện tích đang chào, rồi điều chỉnh theo tầng, hướng, nội thất. Lưu ý giá chào khác giá chốt; theo một đơn vị môi giới, giá chốt thường thấp hơn giá rao 2–5%. Không lấy giá đỉnh năm 2025 làm mốc.
Bán căn hộ chủ nhà phải nộp thuế gì?
Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng. Được miễn nếu đó là nhà ở duy nhất, đã nắm giữ từ 183 ngày tính từ ngày cấp sổ và bán toàn bộ (Điều 19 Nghị định 253/2026); căn chưa có sổ không được miễn theo diện này. Lệ phí trước bạ 0,5% do bên mua nộp. Hai bên có thể thỏa thuận khác về người chịu thuế phí.
Ký gửi có phải đưa số điện thoại, mã căn lên mạng không?
Không. Web không đăng số điện thoại chủ nhà, không đăng mã căn và số tầng của căn đang bán. Tin hiện loại căn, diện tích, khu, tòa, ảnh và giá; khách quan tâm thì sale liên hệ chủ nhà để hẹn xem.
Căn đang có người thuê có ký gửi bán được không?
Được. Cần ghi rõ hợp đồng thuê còn đến khi nào, giá thuê, người thuê có đồng ý cho dẫn khách xem không. Một số người mua muốn mua căn đang có khách thuê để nhận dòng tiền ngay; người mua để ở thì cần ngày bàn giao rõ ràng.
Căn chưa có sổ hồng có ký gửi bán được không?
Được, nhưng giao dịch là chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, thủ tục khác căn có sổ. Ở Hà Nội việc này đang vướng với căn đã bàn giao; chủ nhà nên chuẩn bị hợp đồng gốc, biên lai các đợt đã nộp và hỏi chủ đầu tư điều kiện xác nhận chuyển nhượng.
- Thư viện pháp luật – Thuế chuyển nhượng bất động sản 2026 tiếp tục 2% (2026)
- Cổng PBGDPL Cần Thơ – Điều kiện miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở duy nhất (Nghị định 253/2026) (2026)
- VnExpress – Những thay đổi về thủ tục nhà đất từ 1/7 (Nghị định 151/2025) (2025)
- LuatVietnam – Mua chung cư hết bao nhiêu phí công chứng (biểu TT 257/2016, TT 111/2017) (12/2025)
- Hệ thống pháp luật – Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (2026)
- Chính phủ – Văn bản hợp nhất Nghị định 96/2024 (Điều 13, chuyển nhượng hợp đồng) (9/2026)
- TheLEADER – Thực hư chung cư đã bàn giao chưa có sổ hồng không được chuyển nhượng (17/6/2025)
- lsvn.vn – Quốc hội thảo luận dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (30/10/2026)
- Wiki batdongsan – Phí môi giới nhà đất (5/6/2023)
- canhovinhomes.info – Bảng giá Vinhomes Smart City (giá chốt thấp hơn giá rao 2–5%) (10/2026)
- Chợ Tốt – tin rao bán Vinhomes Smart City (API công khai, kho tư liệu đếm) (3/11/2026)
Bài viết dựa trên giỏ hàng canhosmartcity cập nhật hằng ngày và kho tư liệu đã đối chiếu nhiều nguồn; số liệu nào chưa chắc được ghi rõ nguồn. Đơn vị môi giới, không phải chủ đầu tư.
Đọc tiếp
