Sửa chữa, cải tạo căn hộ Vinhomes Smart City: đăng ký thi công với ban quản lý, việc được làm và không được làm

Làm lại bếp, thay sàn, đóng tủ, lắp thêm điều hòa, sơn lại cho khách thuê mới: chủ căn ở Vinhomes Smart City sớm muộn đều phải sửa nhà. Bài này gom những gì có nguồn: quy định của Luật Nhà ở 2023, Luật Xây dựng 2025, quy trình đăng ký thi công với ban quản lý (BQL) mà kho tư liệu xác nhận được. Giờ thi công, phí, tiền đặt cọc thi công của từng tòa chưa có văn bản công khai, nên bài không ghi số; phần đó bạn hỏi BQL tòa, hoặc nhờ sale hỏi giúp.

Sửa căn hộ có phải đăng ký với ban quản lý không?

Có. Trước khi đưa thợ vào, bạn đăng ký thi công với BQL tòa. Theo kho tư liệu:

• BQL ở Vinhomes Smart City có quy trình đăng ký thi công gồm các bước đăng ký, bắt đầu và hoàn thiện (thể hiện qua tin tuyển dụng vị trí giám sát thi công của đơn vị vận hành).
• Ứng dụng cư dân Vinhomes Resident bản 1.6.0 (ngày 16/10/2026) ghi chú tính năng mới: tải danh sách công nhân thi công cho đơn đã được xử lý và xem biểu phí. Nghĩa là đơn thi công ở các khu do Vinhomes vận hành đã làm qua ứng dụng.
• Ứng dụng này cũng có tính năng đăng ký vận chuyển đồ (bản 1.5.8, 23/7/2026), hữu ích khi chở vật liệu, nội thất lên căn.

Không phải khu nào cũng do Vinhomes vận hành. Theo kho tư liệu:

Mỗi đơn vị có mẫu đơn, cách nộp riêng. Cách nhanh nhất: hỏi lễ tân tòa ngay khi có ý định sửa.

Những câu cần hỏi BQL trước khi thi công

Kho tư liệu chưa có văn bản công khai về giờ, phí thi công của các tòa, nên hãy hỏi BQL đủ các ý sau trước khi ký với thợ:

Nếu bạn ở xa, có thể ủy quyền cho người nhà hoặc đơn vị thi công làm thủ tục, nhưng người đứng tên căn vẫn chịu trách nhiệm.

Luật Nhà ở 2023 cấm những gì khi sửa chung cư?

Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) liệt kê các hành vi bị cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư. Những điều liên quan trực tiếp tới sửa chữa:

• Thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực của nhà chung cư: cột, dầm, sàn, vách chịu lực.
• Chia tách căn hộ khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
• Chiếm dụng phần sở hữu chung: hành lang, sảnh tầng, hộp kỹ thuật.
• Gây thấm, dột, tiếng ồn quá mức, xả rác, nước thải không đúng nơi quy định.
• Trang trí mặt ngoài không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.

Ngoài ra, khoản 5 cùng điều cấm cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà đang thuê, đang mượn khi chưa có sự đồng ý của chủ sở hữu. Điều 131 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ chủ sở hữu được cải tạo nhà của mình; người không phải chủ sở hữu chỉ được cải tạo khi chủ đồng ý.

Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (áp dụng từ 8/2024). Bản nội quy của từng tòa do chủ đầu tư lập khi chưa có hội nghị nhà chung cư lần đầu; nội quy cụ thể bạn xin ở BQL.

Sửa bên trong căn hộ có cần giấy phép xây dựng không?

Thường là không, nếu không đụng tới kết cấu và công năng. Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15, Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực từ 1/7/2026) quy định các nhóm công trình được miễn giấy phép tại khoản 2 Điều 43. Theo Cổng phổ biến giáo dục pháp luật Cần Thơ (bài ngày 10/2/2026), việc sửa chữa, cải tạo bên trong công trình được miễn giấy phép khi:

• Không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng.
• Không ảnh hưởng tới an toàn kết cấu chịu lực.
• Bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Trước 1/7/2026, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) cũng có quy định miễn phép tương tự cho sửa chữa bên trong (điểm g khoản 2 Điều 89).

Miễn giấy phép không có nghĩa là không cần xin ai. Bạn vẫn phải đăng ký thi công với BQL, tuân theo nội quy tòa, và không được làm các việc Luật Nhà ở cấm ở mục trên.

Bảng trên là tóm tắt để tham khảo, không phải tư vấn pháp lý cho từng trường hợp.

Sửa sai quy định bị phạt bao nhiêu?

Đục phá kết cấu chịu lực hoặc chia tách căn hộ khi chưa được phép bị phạt 60–80 triệu đồng với cá nhân và buộc khôi phục lại như ban đầu, theo điểm b khoản 2 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 26/8/2026). Theo điểm b khoản 4 Điều 5 của nghị định, mức ở khoản 1, 2, 3 Điều 62 là mức cho cá nhân; tổ chức vi phạm cùng hành vi bị phạt gấp đôi. Các mức liên quan tới sửa chữa:

Ngoài tiền phạt, khoản "khôi phục tình trạng ban đầu" thường tốn hơn cả tiền làm: phải đập bỏ phần đã sửa và làm lại. Vì vậy với mọi hạng mục đụng tới tường, sàn, ban công hay mặt ngoài, hãy có văn bản đồng ý của ban quản lý trước khi thợ bắt tay vào việc. Nếu thấy hàng xóm sửa gây thấm sang nhà mình, chụp ảnh, báo ban quản lý bằng văn bản để có căn cứ yêu cầu bồi thường.

Căn mới bàn giao: sửa thế nào cho khỏi ảnh hưởng bảo hành?

Theo công bố thông tin của chủ đầu tư Vinhomes Smart City, chung cư được bảo hành 60 tháng kể từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng. Các khu bàn giao năm 2026 như The Canopy, Lumiere Evergreen, Lumi Signature còn trong thời gian bảo hành.

Kinh nghiệm cho căn mới nhận:

• Kiểm và báo lỗi bàn giao trước khi sửa: thấm trần, nứt tường, cửa kẹt, ổ điện lỗi. Sửa đè lên lỗi rồi mới báo thì khó yêu cầu bảo hành.
• Hỏi BQL hoặc chủ đầu tư điều kiện bảo hành khi thay đổi hệ thống điện nước, chống thấm khu vệ sinh.
• Giữ bản vẽ hoàn công căn hộ (nếu được cấp) để biết đường ống, dây điện đi đâu trước khi khoan.
• Với căn bàn giao cơ bản (duplex Lumi, căn khu Sapphire), lên danh sách việc làm trước, làm sau. Xem thêm bài sửa căn bàn giao cơ bản: làm gì trước, làm gì sau.

Sửa căn để cho thuê hoặc để bán: lưu ý gì?

Nếu bạn sửa để cho thuê hoặc bán lại, mục tiêu là chi đúng chỗ khách nhìn thấy và hỏi tới:

• Cho thuê: ưu tiên điều hòa, nóng lạnh, bếp, rèm, sơn sạch. Cách tính tiền làm và số tháng hoàn vốn có ở bài làm nội thất cho thuê hết bao nhiêu, bao lâu hoàn vốn.
• Bán: sửa các lỗi nhỏ (vòi rỉ, bóng đèn, vết ố), không nên đầu tư cải tạo lớn ngay trước khi bán. Xem bài ký gửi bán căn hộ nhanh.
• Căn đang có người thuê: thỏa thuận lịch thi công với người thuê, và ghi rõ trong hợp đồng ai được sửa gì.

Chủ nhà và người thuê: ai được sửa gì?

Luật Nhà ở 2023 không cho người thuê tự cải tạo khi chưa có sự đồng ý của chủ nhà. Để tránh tranh cãi lúc trả nhà, hợp đồng thuê nên có một điều khoản riêng về sửa chữa, gồm:

• Hư hỏng nào chủ nhà sửa (thiết bị bàn giao hỏng do hao mòn), hư hỏng nào người thuê chịu (do dùng sai, làm vỡ).
• Người thuê có được khoan tường treo đồ, lắp thêm thiết bị, đổi khóa không; khi trả nhà có phải hoàn trạng không.
• Ai đứng ra đăng ký thi công với BQL khi cần sửa trong thời gian thuê.
• Thời hạn chủ nhà phải sửa sau khi người thuê báo (ví dụ điều hòa hỏng giữa hè).

Khung các điều khoản nên có trong hợp đồng thuê ở bài mẫu hợp đồng thuê căn hộ chung cư 2026.

Lưu ý khi thuê thợ sửa chung cư:

• Ký hợp đồng thi công có hạng mục, đơn giá, tiến độ, bảo hành; tránh làm "khoán miệng".
• Yêu cầu thợ che chắn thang máy, hành lang, dọn rác xây dựng mỗi ngày theo quy định của tòa.
• Không để thợ tự ý đấu nối vào tủ điện tầng, trục nước chung.
• Chụp ảnh hiện trạng trước khi thi công để làm bằng chứng nếu có tranh chấp với nhà bên.

Sau khi sửa xong, nếu muốn cho thuê hoặc bán, bạn có thể ký gửi: phí cho thuê 1 tháng tiền nhà cho hợp đồng 12 tháng, phí bán 1% giá bán, chỉ trả khi ký hợp đồng. Tham khảo giá các căn cùng loại ở danh sách cho thuê.