Shop chân đế Vinhomes Smart City: thuê, mua, giá và khu nào đông khách

Shop chân đế (còn gọi shop khối đế, shophouse khối đế) là các gian thương mại ở tầng 1 hoặc tầng 1–2 của tòa căn hộ. Ở Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, Hà Nội), gần như tòa nào cũng có shop dưới chân: siêu thị mini, cà phê, nhà thuốc, tiệm làm tóc, lớp học. Bài này gom dữ kiện có nguồn về số lượng, diện tích, pháp lý, vị trí sầm uất, và cách tính khi thuê hoặc mua. Giá từng shop chênh nhau rất xa, nên phần giá chỉ đưa mốc tham khảo, giá cụ thể sale báo theo shop.

Vinhomes Smart City có bao nhiêu shop chân đế?

Theo công bố thông tin năm 2022 đăng trên kênh Vinhomes Market, phần dự án do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn kinh doanh có 254 shop chân đế (cùng 14.247 căn hộ và 98 căn biệt thự đưa vào kinh doanh lúc đó). Phân khu The Sakura do S-Vin Việt Nam làm chủ đầu tư có thêm 42 shop. Các con số này chỉ là phần đã đưa vào kinh doanh tại thời điểm công bố, chưa gồm các khu do chủ đầu tư khác làm.

Một số khu có số shop riêng trong kho tư liệu:

Ngoài shop khối đế, đại đô thị còn có shophouse thấp tầng (nhà phố thương mại 4 tầng + tum) ở một số vị trí như giữa Sapphire 1 và Sapphire 2, gần vườn Nhật và Vincom Mega Mall, theo tài liệu giới thiệu trên vinhomes.vn. Khu biệt thự có 3 căn nhà phố thương mại. Bài biệt thự, liền kề Vinhomes Smart City viết riêng về khu thấp tầng.

Shop chân đế rộng bao nhiêu, mấy tầng?

Shop chân đế ở Vinhomes Smart City có hai dạng chính: 1 tầng và thông 2 tầng. Theo tài liệu giới thiệu trên vinhomes.vn:

Ở The Miami, bài giới thiệu trên vinhomes.vn ghi shop nằm ở 2 tầng chân đế các tòa GS1, GS2, GS3, GS5, GS6 (dữ liệu tòa của web ghi GS1, GS5 chỉ có shop ở tầng 1, nên cần xem thực tế từng tòa). Ở khu Sapphire, kho tư liệu ghi tầng 1 (hoặc tầng 1–2) của 15 tòa là shop chân đế.

Diện tích trên là số quảng bá chung của chủ đầu tư. Diện tích từng shop phải lấy theo hợp đồng mua bán hoặc sổ, vì có shop bị chia nhỏ, gộp hoặc có thêm phần sân trước.

Mua shop chân đế: pháp lý, thời hạn sở hữu cần biết

Tài liệu của chủ đầu tư ghi pháp lý shop là "lâu dài hoặc 50 năm", tùy loại và lô đất. Bài giới thiệu trên vinhomes.vn chia cụ thể như sau (chỉ là tài liệu quảng bá, thời hạn thật phải xem trên sổ):

Vì vậy câu đầu tiên cần hỏi khi mua là: shop này sở hữu lâu dài hay có thời hạn, hết hạn năm nào, tính từ mốc nào? Thông tin này nằm trên hợp đồng mua bán và giấy chứng nhận. Shop có thời hạn thì giá bán lại và khả năng vay thường kém hơn shop lâu dài, nên hai shop cùng diện tích có thể chênh giá vì lý do này.

Một số điểm có nguồn trong chính sách bán hàng shop của chủ đầu tư (bản 2023, đã hết hiệu lực, chỉ để biết shop đã được bán theo điều kiện nào):

• Shop chân đế tòa TK2 (The Tonkin): tiền đặt cọc 100 triệu đồng/shop (căn hộ là 50 triệu); bàn giao dự kiến 12/2023; ngân hàng cho vay tới 70% giá trị.
• Chính sách shop TK2 không áp dụng cho khách là cá nhân nước ngoài.
• Khách nộp thêm 5% giá bán vào thỏa thuận đặt cọc bảo đảm, được trả lãi 9,5%/năm tới khi nhận sổ, khoản này trừ vào đợt cuối.

Khi mua lại shop đã có sổ, thủ tục sang tên giống bất động sản khác: công chứng hợp đồng, nộp thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5%. Các bước chi tiết có ở bài thủ tục mua căn chuyển nhượng.

Shop khối đế không phải nhà ở. Bài "Shophouse là gì" trên Vinhomes Market ghi loại hình này không phải để ở nên không được cấp giấy tờ tạm trú. Nếu bạn định vừa ở vừa buôn bán, nên thuê thêm một căn hộ trong cùng khu.

Khu nào trong Vinhomes Smart City có shop đông khách?

Không có số đo lượng khách từng dãy shop. Dưới đây là những khu mà báo chí và tài liệu chủ đầu tư nhắc là sầm uất, kèm lý do có thể kiểm được:

• Sapphire 2: khu shop "downtown" nằm giữa phân khu. Báo Thanh Tra (13/7/2021) và trang môi giới mô tả đây là phân khu sầm uất nhất, nhận nhà sớm nhất (từ 8/2020). Khu này có 4 tòa, trong đó hai tòa S2.01, S2.02 là loại 30 căn/sàn, và tòa căn hộ dịch vụ S2.05.
• Sapphire 1: shop chân đế đã có siêu thị, cà phê, nhà thuốc phục vụ cư dân.
• Dãy shophouse thấp tầng giữa Sapphire 1 và Sapphire 2: tài liệu chủ đầu tư nói nơi này tập trung cư dân cả hai phân khu.
• Gần vườn Nhật và Vincom Mega Mall: tài liệu chủ đầu tư nhắc dãy shophouse ở đây hưởng lượng khách tới trung tâm thương mại.
• The Sakura, khu shop thương mại dịch vụ gần cầu Hinoki: cầu dạo bộ nối The Sakura sang Công viên Trung tâm; tài liệu chủ đầu tư giới thiệu shop ở đây là điểm đầu tiên đón lượng cư dân lớn của các tòa chữ U và chữ Z.

Kinh nghiệm chung khi chọn vị trí shop: shop sát sảnh tòa, cạnh lối đi bộ chính, nằm trên đường xe buýt nội khu hoặc gần trường học thường có nhiều người qua lại hơn shop ở mặt sau tòa. Tòa 30 căn/sàn (chữ U) có nhiều hộ hơn tòa 16–19 căn/sàn, nên lượng khách tại chỗ cũng nhiều hơn. Danh sách số căn từng tòa có ở bài mặt bằng tổng thể 16 phân khu, 58 tòa.

Shop 1 tầng hay shop 2 tầng hợp với ai?

Shop 1 tầng hợp với ngành cần mặt tiền mà ít kho: nhà thuốc, cà phê mang đi, tiệm làm tóc, điểm nhận giặt là. Shop thông 2 tầng (80–170 m² theo vinhomes.vn) hợp với ngành cần chỗ ngồi hoặc phòng riêng: lớp học năng khiếu, phòng khám nhỏ, cửa hàng có kho; tầng 2 cao 2,7 m nên chỉ hợp làm kho, văn phòng, lớp học, không hợp làm bếp lớn. Với người mua để cho thuê, shop nhỏ dễ tìm khách hơn vì tiền thuê thấp, còn shop lớn kén khách nhưng thường ký hợp đồng dài hơn.

Giá thuê, giá bán shop chân đế bao nhiêu?

Giá shop không có bảng chung: hai shop cùng diện tích có thể chênh vài lần vì mặt tiền, vị trí, số tầng. Web không gõ giá cố định cho shop; giá từng shop đang trống hoặc đang bán, sale báo theo căn cụ thể.

Web chưa có thẻ giá tự cập nhật cho shop. Mốc tham khảo duy nhất trong kho tư liệu là trang môi giới canhovinhomes.info tổng hợp tin rao, chụp tháng 10/2026, độ tin thấp:

• Giá rao bán shophouse trong khoảng 12,5–26,2 tỷ (không ghi rõ shop khối đế hay thấp tầng).
• Một ví dụ: shop chân đế 58 m², giá 12,5 tỷ, cho thuê 50 triệu/tháng, tương đương lợi suất gộp khoảng 4,8%/năm.

Để so sánh, lợi suất cho thuê gộp của căn hộ tính theo giỏ hàng web hiện khoảng 4% với studio và 3,1% với 2PN (tự cập nhật). Shop có thể cho lợi suất cao hơn, nhưng thời gian trống lâu hơn và phụ thuộc người thuê kinh doanh được hay không.

Ví dụ tính (giả sử, không phải giá chào): shop mua 12,5 tỷ, cho thuê 50 triệu/tháng nhưng trống 3 tháng mỗi năm thì thu 450 triệu/năm, lợi suất gộp còn 3,6% thay vì 4,8%. Vì vậy khi so shop với căn hộ, nên tính cả tháng trống và phí môi giới tìm khách mới.

Thuê shop để kinh doanh: lưu ý gì?

Thuê shop chân đế phù hợp với dịch vụ phục vụ cư dân hằng ngày: tạp hóa, nhà thuốc, cà phê, giặt là, làm tóc, lớp học năng khiếu, phòng khám nhỏ. Kho tư liệu ghi các shop chân đế khu Sapphire đã có siêu thị, cà phê, nhà thuốc.

Trước khi ký, nên làm rõ:

• Ngành nghề được phép: khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 (theo Cổng phổ biến giáo dục pháp luật Cần Thơ) cấm kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar, sửa chữa xe có động cơ, vật liệu gây cháy nổ trong nhà chung cư. Hỏi ban quản lý tòa danh sách ngành hạn chế trước khi đặt cọc.
• Phòng cháy chữa cháy: quán ăn, bếp nấu cần đủ điều kiện về phòng cháy, cần kiểm tra trước khi đầu tư sửa sang.
• Thời hạn hợp đồng, giá tăng hằng năm: thuê shop thường dài hơn thuê nhà, nên ghi rõ mức tăng giá và điều kiện chấm dứt.
• Thuế cho thuê của chủ shop: cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu đến 1 tỷ/năm không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân (Nghị định 141/2026, áp dụng từ 1/1/2026), nhưng vẫn phải khai doanh thu.

Có shop muốn bán hoặc cho thuê?

Nếu bạn là chủ shop chân đế ở Vinhomes Smart City và muốn tìm khách, có thể ký gửi để sale đăng và dẫn khách. Mức phí 1% giá bán / 1 tháng tiền thuê của web áp cho căn hộ; với shop, sale báo mức phí riêng tùy giá trị và thời hạn hợp đồng, chỉ trả khi ký hợp đồng. Khách thuê, khách mua không mất phí môi giới.

Kinh nghiệm khi ký gửi shop:

• Chuẩn bị bản chụp sổ hoặc hợp đồng mua bán, mặt bằng shop, ảnh mặt tiền ban ngày.
• Ghi rõ ngành nghề phù hợp, ngành bị tòa hạn chế, để lọc khách sớm.
• Nêu giá thuê kèm thời hạn tối thiểu và kỳ thanh toán.
• Xem thêm cách định giá cho thuê ở bài cho thuê căn hộ: định giá, giấy tờ, thuế.

Muốn xem căn hộ quanh khu shop đông khách, mở trang Sapphire 2 hoặc danh sách cho thuê.