Thủ tục, chi phí mua căn chuyển nhượng Vinhomes Smart City 2026
Nguyễn Thị Thanh Vân · cập nhật 03/11/2026 · không phải tư vấn pháp lýMua căn đã có sổ: kiểm tra sổ và thế chấp, đặt cọc, công chứng hợp đồng mua bán, nộp thuế phí, sang tên khoảng 8 ngày làm việc. Bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%; bên bán thường nộp thuế TNCN 2%; phí công chứng theo giá trị hợp đồng, hai bên thỏa thuận.
1. Căn đã có sổ hồng: 6 bước
- Kiểm tra sổ bản gốc: tên chủ, mã căn, diện tích; hỏi tình trạng thế chấp, kê biên, ngăn chặn giao dịch tại tổ chức công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai.
- Đặt cọc bằng văn bản: ghi giá, tiến độ thanh toán, hạn công chứng, ai nộp thuế phí. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự, bên đặt cọc bỏ mua thì mất cọc; bên nhận cọc từ chối bán phải trả lại cọc và một khoản bằng tiền cọc. Hợp đồng cọc không bắt buộc công chứng.
- Ký hợp đồng mua bán tại công chứng (bắt buộc với mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở 2023).
- Khai, nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ. Bán nhà ở duy nhất đã sở hữu từ 183 ngày được miễn thuế TNCN (Điều 19 NĐ 253/2026).
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên): khoảng 8 ngày làm việc sau khi đủ hồ sơ và nghĩa vụ tài chính.
- Bàn giao căn, chuyển hợp đồng điện nước, thẻ cư dân với ban quản lý.
2. Chi phí
| Khoản | Mức | Ai thường trả |
|---|---|---|
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí (căn 3,5 tỷ ≈ 17,5 triệu) | Bên mua |
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng (căn 3,5 tỷ = 70 triệu) | Bên bán, có thể thỏa thuận |
| Phí công chứng | 3–5 tỷ: 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ | Thỏa thuận |
| Soạn thảo hợp đồng | khoảng 1 triệu ở Hà Nội | Thỏa thuận |
Lệ phí trước bạ: NĐ 10/2022, sửa bởi NĐ 175/2025. Thuế TNCN: Luật 109/2025/QH15 (hiệu lực 1/7/2026), NĐ 253/2026. Phí công chứng: TT 257/2016, sửa bởi TT 111/2017. Giá hợp đồng thấp hơn bảng giá nhà nước thì tính theo bảng giá.
3. Căn chưa có sổ (hợp đồng mua bán)
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán làm theo NĐ 96/2024: lập văn bản chuyển nhượng, công chứng, nộp thuế TNCN 2%, rồi chủ đầu tư xác nhận. Với căn đã bàn giao nhưng chưa có sổ, quy định đang có hai cách hiểu; năm 2025 một số phòng công chứng Hà Nội tạm ngừng nhận loại hồ sơ này. Hỏi kỹ sale và phòng công chứng trước khi cọc.
4. Vay ngân hàng
Nhiều ngân hàng cho vay tối đa khoảng 70% giá trị căn, thế chấp chính căn mua. Lãi cố định 12–24 tháng bình quân 10,9%/năm (DKRA, 8/2026), sau ưu đãi thả nổi khoảng 13–15%/năm. Mỗi trang căn bán trên web có công cụ tính khoản trả hằng tháng.
Xem căn chuyển nhượng đang chào →
Hỏi đáp
Mua căn chuyển nhượng phải trả những khoản gì?
Bên mua thường trả lệ phí trước bạ 0,5% và phần phí công chứng theo thỏa thuận; bên bán thường trả thuế TNCN 2%. Khách mua qua canhosmartcity không mất phí môi giới.
Sang tên sổ hồng mất bao lâu?
Khoảng 8 ngày làm việc ở khâu đăng ký biến động; thời gian công chứng, nộp thuế tùy hồ sơ.
Đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?
Không bắt buộc, nhưng nên lập văn bản rõ ràng; có thể công chứng để chắc chắn hơn.
