Mẫu hợp đồng đặt cọc mua căn hộ: đặt bao nhiêu, mất cọc khi nào, điều khoản nào giữ tiền cho bạn
Nguyễn Thị Thanh Vân11 phút đọcSố liệu từ giỏ hàng 2820 căn đang chào, cập nhật hằng ngày
Khi mua căn hộ chuyển nhượng giữa hai cá nhân, luật không quy định mức cọc tối đa; mức tối đa 5% chỉ áp dụng khi chủ đầu tư nhận cọc nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS 2023). Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, người mua từ chối ký thì mất cọc, người bán từ chối thì trả cọc và phạt một khoản bằng tiền cọc, trừ khi hợp đồng thỏa thuận khác. Hợp đồng cọc nên ghi rõ hạn công chứng và trường hợp được hoàn cọc.
- 1398
- Căn đang bán
- 4,1 tỷ
- 2PN trung vị
- 67,3 tr/m²
- 2PN theo m²
- 3,1%
- Lợi suất thuê 2PN
Mục lục · 7 mục
- Đặt cọc mua căn hộ theo luật là gì?
- Đặt cọc mua chung cư bao nhiêu là hợp lý?
- Khi nào mất cọc, khi nào bị phạt cọc?
- Ví dụ: cọc 100 triệu cho căn 3 tỷ, tiền đi đâu trong từng tình huống?
- Khung 12 điều khoản của hợp đồng đặt cọc mua căn hộ
- Trước khi đặt cọc cần kiểm tra những gì?
- Kinh nghiệm đặt cọc an toàn
Đặt cọc là bước đầu tiên có tiền thật khi mua một căn hộ chuyển nhượng ở Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, Hà Nội) hay bất kỳ chung cư nào. Cũng là bước nhiều người mất tiền nhất: cọc rồi mới biết căn đang thế chấp, cọc rồi không vay được, cọc rồi chủ nhà đổi ý. Bài này giải thích luật về đặt cọc bằng lời dễ hiểu, gợi ý mức cọc và đưa khung điều khoản để bạn tự soát hợp đồng cọc.
Đặt cọc mua căn hộ theo luật là gì?
Đặt cọc là việc người mua giao một khoản tiền cho người bán để bảo đảm hai bên sẽ ký và thực hiện hợp đồng mua bán, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Ba hệ quả của Điều 328 bạn cần nhớ:
- Giao dịch thành: tiền cọc được trừ vào tiền mua hoặc trả lại người mua.
- Người mua từ chối ký hoặc thực hiện hợp đồng: mất tiền cọc.
- Người bán từ chối: phải trả lại cọc và thêm một khoản bằng tiền cọc (thường gọi là "phạt cọc gấp đôi").
Cả ba đều kèm câu "trừ trường hợp có thỏa thuận khác". Nghĩa là hợp đồng cọc có thể ghi mức phạt khác (cao hơn hoặc thấp hơn), hoặc ghi các trường hợp được hoàn cọc không phạt. Chính phần "thỏa thuận khác" này quyết định bạn an toàn hay không, nên đừng ký một tờ giấy cọc chỉ có hai dòng.
Hợp đồng cọc không bắt buộc công chứng: Bộ luật Dân sự không yêu cầu, và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 chỉ buộc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, không liệt kê đặt cọc (LuatVietnam). Bạn vẫn có thể công chứng hợp đồng cọc để chứng cứ chắc hơn, nhưng lưu ý: hợp đồng cọc đã công chứng thì muốn hủy phải cùng ra tổ chức công chứng ký văn bản hủy.
Đặt cọc mua chung cư bao nhiêu là hợp lý?
Giữa hai cá nhân, luật không giới hạn mức cọc; nên cọc vừa đủ giữ căn đến ngày công chứng, phần lớn tiền chỉ trả khi ký hợp đồng mua bán.
Nhiều người nghe "đặt cọc tối đa 5%" và nghĩ áp dụng cho mọi giao dịch. Thực ra mức này nằm ở khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15, hiệu lực 1/8/2024) và chỉ áp dụng khi chủ đầu tư dự án nhận cọc nhà ở hình thành trong tương lai, sau khi nhà ở đó đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Chủ đầu tư thu cọc sai quy định nhà hình thành trong tương lai bị phạt 600–800 triệu đồng (mức tổ chức, Điều 68 Nghị định 339/2026/NĐ-CP).
Để so sánh, khi Vinhomes Smart City còn bán sơ cấp, chính sách bán hàng 2022–2023 của chủ đầu tư ghi tiền đặt cọc 50 triệu đồng/căn hộ, rồi người mua ký hợp đồng mua bán trong 7–10 ngày và nộp 15–20% giá bán (tài liệu chủ đầu tư, nay đã hết hạn). Với căn chuyển nhượng, mức cọc do bạn và chủ nhà thỏa thuận.
Cách cân mức cọc:
- Cọc càng lớn, rủi ro càng lớn nếu căn có vấn đề pháp lý; cọc càng nhỏ, chủ nhà càng dễ "bẻ cọc" khi có người trả giá cao hơn.
- Căn đã có sổ, chủ nhà sẵn giấy tờ: khoảng cách từ cọc đến công chứng ngắn (vài ngày đến 2 tuần) nên cọc nhỏ là đủ.
- Căn đang thế chấp ngân hàng: tiền cọc thường được dùng để tất toán khoản vay. Khi đó nên trả trực tiếp vào tài khoản vay tại ngân hàng, có văn bản xác nhận của ngân hàng, thay vì đưa chủ nhà.
- Chia đợt: cọc giữ chỗ nhỏ, sau khi kiểm tra pháp lý xong mới cọc bổ sung.
Giá căn 2 phòng ngủ ở Vinhomes Smart City đang chào khoảng 3,2–5,15 tỷ (tháng 11/2026), nên chỉ một phần trăm nhỏ cũng là vài chục triệu đồng. Đừng để áp lực "có khách khác đang hỏi" khiến bạn cọc trước khi xem giấy tờ.
Khi nào mất cọc, khi nào bị phạt cọc?
Người mua mất cọc khi tự ý không ký hoặc không trả tiền đúng hạn; người bán bị phạt cọc khi đổi ý, bán cho người khác hoặc đòi tăng giá. Bảng dưới tóm tắt các tình huống hay gặp.
| Tình huống | Theo Điều 328 (khi hợp đồng không ghi gì thêm) | Nên ghi thêm trong hợp đồng cọc |
|---|---|---|
| Người mua đổi ý, không mua nữa | Mất cọc | Không cần thêm |
| Người mua không xoay đủ tiền đúng hạn | Thường bị coi là từ chối, mất cọc | Hạn thanh toán thực tế; điều kiện vay ngân hàng |
| Ngân hàng không duyệt khoản vay | Không có quy định riêng, dễ mất cọc | "Ngân hàng từ chối trong … ngày thì hoàn cọc" |
| Người bán đổi ý, bán người khác | Trả cọc + khoản bằng cọc | Mức phạt cụ thể, hạn trả |
| Người bán đòi tăng giá | Coi như từ chối, bị phạt cọc | Chốt giá, ghi "không điều chỉnh" |
| Phát hiện căn đang thế chấp, kê biên không báo trước | Tranh cãi, có thể kiện vì lừa dối | Cam kết của người bán + hoàn cọc, phạt |
| Công chứng, cơ quan đăng ký từ chối nhận hồ sơ | Luật không có phạt cọc, thường chỉ hoàn cọc | Ghi rõ hoàn 100% cọc trong … ngày |
| Hai bên cùng đồng ý hủy | Theo thỏa thuận | Lập văn bản hủy, hạn hoàn tiền |
Trường hợp "trở ngại khách quan" là khoảng trống của luật: một bài nghiên cứu của Tòa án tỉnh Đắk Lắk kiến nghị sửa Điều 328 vì bên đặt cọc khi đó thường chỉ nhận lại cọc. Thực tế từng xảy ra: ngày 23/5/2025, cơ quan đăng ký đất đai Hà Nội trả hồ sơ cấp sổ cho người nhận chuyển nhượng hợp đồng căn đã bàn giao chưa có sổ, một số phòng công chứng tạm ngừng nhận hồ sơ loại này (TheLEADER, 17/6/2025). Ai đã cọc mua căn loại này mà không có điều khoản hoàn cọc rơi vào thế khó.
Ví dụ: cọc 100 triệu cho căn 3 tỷ, tiền đi đâu trong từng tình huống?
Với hợp đồng cọc ghi đủ điều khoản, mỗi tình huống đều có kết quả rõ ràng; với giấy cọc hai dòng, chỉ hai tình huống đầu là rõ. Bảng dưới là ví dụ giả định: căn 3 tỷ, cọc 100 triệu, hẹn công chứng sau 15 ngày, người mua vay ngân hàng 60%.
| Tình huống (ví dụ) | Giấy cọc chỉ ghi "đã nhận 100 triệu" | Hợp đồng cọc đủ 12 điều |
|---|---|---|
| Ký công chứng đúng hẹn | 100 triệu trừ vào tiền mua | Như bên trái |
| Người mua đổi ý | Người mua mất 100 triệu | Như bên trái |
| Chủ nhà bán cho người trả 3,1 tỷ | Chủ nhà trả 200 triệu (100 cọc + 100 phạt) | Trả theo mức phạt đã ghi, có hạn trả |
| Ngân hàng từ chối cho vay | Dễ bị coi là người mua từ chối, mất 100 triệu | Hoàn 100 triệu nếu có văn bản từ chối của ngân hàng trong hạn |
| Công chứng phát hiện căn đang bị ngăn chặn giao dịch | Phải thương lượng hoặc kiện | Hoàn cọc và phạt theo điều cam kết của người bán |
Tiến độ tiền thường gặp sau khi cọc (ví dụ, không phải quy định): khi ký công chứng trả thêm một phần lớn; khi hồ sơ sang tên đã nộp trả gần đủ; giữ lại một khoản nhỏ đến khi nhận sổ mang tên mình và bàn giao nhà. Nếu vay, ngân hàng thường giải ngân sau khi hồ sơ thế chấp hoàn tất, nên hạn thanh toán phần vay phải khớp lịch ngân hàng, không phải lịch chủ nhà muốn. Tổng thuế phí phía mua cho căn 3 tỷ: lệ phí trước bạ 0,5% là 15 triệu; phí công chứng theo biểu Thông tư 257/2016 là 1 triệu + 0,06% × 2 tỷ = 2,2 triệu (thường hai bên thỏa thuận ai trả). Cách tính đầy đủ ở bài công chứng hợp đồng mua bán căn hộ: ở đâu, phí bao nhiêu.
Khung 12 điều khoản của hợp đồng đặt cọc mua căn hộ
Một hợp đồng cọc an toàn nên có 12 điều dưới đây. Đây là khung viết lại từ Điều 328 Bộ luật Dân sự, Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS 2023 và kinh nghiệm giao dịch, không phải mẫu sao chép từ nguồn nào.
- Các bên: họ tên, số định danh, địa chỉ; nếu chủ nhà là vợ chồng, cả hai cùng ký hoặc có văn bản đồng ý; người ký thay phải có ủy quyền công chứng.
- Căn hộ: mã căn, tầng, tòa, khu, diện tích thông thủy, số giấy chứng nhận (hoặc số hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nếu chưa có sổ), nội thất bán kèm.
- Giá bán: tổng giá bằng số và chữ, đã gồm hay chưa gồm nội thất, phí bảo trì 2% (nếu chưa nộp), thuế phí.
- Tiền cọc: số tiền, hình thức chuyển khoản, số tài khoản nhận.
- Cam kết của người bán: căn không tranh chấp, không kê biên, không bị ngăn chặn giao dịch; nếu đang thế chấp thì nói rõ ngân hàng, số dư nợ, cách giải chấp.
- Hạn ký hợp đồng mua bán công chứng: ngày cụ thể, tổ chức công chứng do ai chọn.
- Tiến độ thanh toán: bao nhiêu khi công chứng, bao nhiêu khi nộp hồ sơ sang tên, bao nhiêu khi nhận sổ mới.
- Thuế, phí: ai nộp thuế TNCN 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng, phí sang tên.
- Bàn giao: ngày giao nhà, tình trạng, chốt phí quản lý, điện nước đến ngày giao; nếu đang có khách thuê thì xử lý thế nào.
- Phạt cọc: mức phạt khi mỗi bên vi phạm, hạn trả tiền phạt.
- Trường hợp hoàn cọc không phạt: ngân hàng từ chối cho vay, hồ sơ bị từ chối, phát hiện thông tin pháp lý sai.
- Giải quyết tranh chấp, hiệu lực: thương lượng, tòa án nơi có căn hộ; số bản, ngày hiệu lực.
Các bước thủ tục sau khi cọc (công chứng, thuế, sang tên trong tối đa 08 ngày làm việc theo Nghị định 151/2025) có ở bài thủ tục mua căn hộ chuyển nhượng Vinhomes Smart City.
Trước khi đặt cọc cần kiểm tra những gì?
Kiểm tra bản gốc giấy tờ, tình trạng thế chấp, người có quyền ký và điều kiện chuyển nhượng nếu căn chưa có sổ, rồi mới chuyển tiền.
- Bản gốc giấy chứng nhận (hoặc hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư): đối chiếu tên chủ, mã căn, diện tích với căn bạn xem.
- Thế chấp, ngăn chặn: hỏi tổ chức công chứng hoặc văn phòng đăng ký đất đai. Cách tra cụ thể có ở bài kiểm tra căn hộ có đang thế chấp ngân hàng không.
- Tình trạng hôn nhân của người bán: tài sản chung vợ chồng cần cả hai đồng ý.
- Căn chưa có sổ: Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS 2023 chỉ cho chuyển nhượng hợp đồng khi chưa nộp hồ sơ cấp sổ, không tranh chấp, không kê biên, không thế chấp (trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý), và phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng. Hỏi chủ đầu tư và công chứng trước khi cọc. Rủi ro riêng loại căn này có ở bài mua lại căn chưa có sổ ở Lumi, Canopy, Victoria.
- Nợ phí: hỏi ban quản lý căn có nợ phí quản lý, phí xe hay không.
Kinh nghiệm đặt cọc an toàn
- Chuyển khoản đúng tài khoản chủ sở hữu, nội dung ghi mã căn và ngày hợp đồng. Không chuyển cho người môi giới hay người nhà nếu không có ủy quyền.
- Có người làm chứng hoặc ký tại văn phòng công chứng nếu số tiền lớn.
- Giữ bản gốc hợp đồng cọc cùng ảnh chụp giấy tờ đã xem.
- Ghi hạn công chứng thực tế: đủ thời gian để ngân hàng thẩm định nếu bạn vay. Thời gian vay có thể dài hơn bạn nghĩ, xem bài vay ngân hàng mua căn chuyển nhượng.
- Không ký giấy cọc viết tay hai dòng "nhận đủ … triệu tiền cọc". Tờ giấy đó chỉ chứng minh có nhận tiền, không bảo vệ bạn khi có sự cố.
- Đọc kỹ điều phạt: một số hợp đồng ghi phạt người mua cao hơn hẳn phạt người bán. Có thể thương lượng cho cân bằng.
Bạn có thể xem căn chuyển nhượng đang chào kèm ngày cập nhật, hoặc gửi câu hỏi về một căn cụ thể qua form trên. Người mua không mất phí môi giới khi mua qua web (chủ nhà trả 1% giá bán).
Bài viết là thông tin tham khảo theo văn bản hiện hành đến 11/2026, không thay thế ý kiến của công chứng viên hay luật sư cho trường hợp riêng của bạn.
Hỏi nhanh
Đặt cọc mua chung cư bao nhiêu là hợp lý?
Giữa hai cá nhân, luật không quy định mức cọc. Mức trần 5% giá bán chỉ áp dụng khi chủ đầu tư nhận cọc nhà ở hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS 2023). Mua căn chuyển nhượng, nên cọc vừa đủ để giữ căn đến ngày công chứng, phần lớn tiền chỉ trả khi ký hợp đồng mua bán có công chứng.
Bên bán không bán nữa thì phải bồi thường bao nhiêu?
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị cọc, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Ví dụ cọc 200 triệu thì người bán trả 400 triệu. Hợp đồng có thể thỏa thuận mức phạt cao hơn.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà có phải công chứng không?
Không bắt buộc. Điều 328 Bộ luật Dân sự không yêu cầu công chứng và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 không liệt kê hợp đồng đặt cọc. Công chứng giúp chứng cứ chắc hơn, nhưng khi muốn hủy hợp đồng cọc đã công chứng thì hai bên phải cùng ra tổ chức công chứng ký văn bản hủy.
Không vay được ngân hàng thì có mất cọc không?
Có thể mất nếu hợp đồng cọc không ghi việc vay là điều kiện. Người mua dự định vay nên ghi rõ: nếu ngân hàng từ chối cho vay trong thời hạn nhất định vì lý do không do lỗi người mua thì được hoàn cọc. Không ghi điều này, việc không đủ tiền thường bị coi là từ chối thực hiện hợp đồng.
Hồ sơ sang tên bị trả thì tiền cọc xử lý sao?
Điều 328 Bộ luật Dân sự không có quy định riêng cho trở ngại khách quan; theo một bài trao đổi nghiệp vụ của Tòa án tỉnh Đắk Lắk, khi đó bên đặt cọc thường chỉ được nhận lại cọc, không có phạt cọc. Vì thế hợp đồng cọc nên ghi trường hợp được hoàn cọc khi công chứng hoặc cơ quan đăng ký từ chối nhận hồ sơ, như từng xảy ra ở Hà Nội với căn chưa có sổ năm 2025.
Có nên đặt cọc bằng tiền mặt không?
Không nên. Chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chủ sở hữu ghi trên giấy chứng nhận, nội dung ghi rõ 'đặt cọc mua căn hộ số … theo hợp đồng ngày …'. Nếu chủ nhà là vợ chồng, nên có chữ ký của cả hai trong hợp đồng cọc, hoặc văn bản đồng ý của người còn lại.
- LuatVietnam: Hợp đồng đặt cọc mua nhà có phải công chứng không (2025–2026)
- Tạp chí Tòa án nhân dân: Quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc (2025)
- LuatVietnam: Từ 01/8/2024 chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai (2024)
- Tòa án tỉnh Đắk Lắk: Cần sửa đổi Điều 328 BLDS khi hợp đồng không giao kết được vì trở ngại khách quan (không ghi ngày)
- TheLEADER: Thực hư chung cư đã bàn giao chưa có sổ hồng không được chuyển nhượng (17/6/2025)
Bài viết dựa trên giỏ hàng canhosmartcity cập nhật hằng ngày và kho tư liệu đã đối chiếu nhiều nguồn; số liệu nào chưa chắc được ghi rõ nguồn. Đơn vị môi giới, không phải chủ đầu tư.
