Diện tích tim tường và thông thủy khác nhau thế nào, giá căn hộ tính theo cái nào (cập nhật 11/2026)

Khi xem tin bán căn hộ ở Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, Hà Nội), bạn sẽ gặp cùng một căn mà chỗ ghi 54 m², chỗ ghi 59 m². Không ai nói sai: một số là diện tích thông thủy, số còn lại là diện tích tim tường. Bài này giải thích hai cách đo theo quy chuẩn hiện hành, đưa số thật lấy từ mặt bằng của chủ đầu tư, và chỉ ra khoản tiền nào tính theo diện tích nào để bạn so giá cho đúng.

Diện tích thông thủy và tim tường là gì?

Thông thủy là phần lọt lòng mà bạn thực sự dùng; tim tường đo tới giữa bức tường bao quanh căn. Quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư (văn bản hợp nhất ngày 30/9/2026, mục 1.4.13) gọi thông thủy là "diện tích sử dụng căn hộ" và định nghĩa như sau:

• Có tính: sàn có kể tường, vách ngăn các phòng bên trong căn; diện tích ban công, lô gia.
• Không tính: phần sàn có cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm trong căn; tường bao tòa nhà; tường chia giữa hai căn.
• Cách đo: tới mép trong lớp hoàn thiện của tường, vách, đố kính, lan can sát sàn; không trừ len chân tường, phào. Ban công, lô gia tính toàn bộ sàn; nếu có tường chung thì đo tới mép trong tường chung.

Diện tích tim tường (còn gọi diện tích sàn xây dựng) thì đo tới đường tâm của tường bao và tường chia căn, cộng luôn cột và hộp kỹ thuật bên trong. Vì vậy cùng một căn, tim tường luôn lớn hơn.

Vì sao luật chọn thông thủy để ghi sổ? Điều 142 Luật Nhà ở 2023 xếp ban công, lô gia gắn với căn hộ vào phần sở hữu riêng, còn khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn, hộp kỹ thuật là phần sở hữu chung của cả tòa. Bạn không sở hữu riêng bức tường giữa mình và nhà hàng xóm, nên phần đó không nằm trong diện tích của bạn.

Tim tường lớn hơn thông thủy bao nhiêu m²?

Ở các tòa có số liệu, tim tường lớn hơn thông thủy khoảng 7–11%, tức căn 2PN chênh chừng 5 m². Chủ đầu tư thường in cả hai số trên mặt bằng (Lumi ghi NFA là thông thủy, GFA là tim tường; Masterise ghi NSA và GSA). Bảng dưới lấy từ bản vẽ chủ đầu tư trong kho tư liệu của web:

Hai điều rút ra từ bảng:

1. Căn nhỏ chênh tỷ lệ cao hơn (studio 10–11%), vì chu vi tường so với diện tích sàn lớn hơn. Căn lớn 4PN chỉ chênh 7–8%.
2. Không có hệ số cố định. Đừng lấy số tim tường nhân 0,9 rồi coi là thông thủy. Muốn chắc thì đối chiếu mặt bằng tòa hoặc giấy tờ căn đó.

Một ví dụ quen thuộc: năm 2020 khi ra mắt tòa S4.01 (Sapphire Parkville), báo Đầu Tư đưa tin diện tích căn từ 28 đến 103 m² tim tường, còn mặt bằng tầng điển hình của tòa ghi thông thủy từ 25 đến khoảng 94 m². Hai dải số trông khác nhau nhưng nói về cùng các căn.

Sổ hồng và hợp đồng mua bán ghi diện tích nào?

Sổ hồng căn hộ ghi diện tích sử dụng theo thông thủy; hợp đồng mua bán ghi cả hai, tiền tính theo thông thủy. Quy định bỏ cách tính theo tim tường có từ Thông tư 03/2014/TT-BXD (hiệu lực 8/4/2014): hợp đồng mua bán căn hộ thương mại phải ghi diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng (thông thủy) để tính tiền; giấy chứng nhận ghi diện tích thông thủy, gồm cả tường ngăn phòng và ban công, lô gia. Hợp đồng ký trước ngày đó thì theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Các tòa ở Vinhomes Smart City mở bán từ cuối năm 2018 trở đi nên đều theo cách ghi này. Khi mua căn chuyển nhượng, bạn kiểm theo thứ tự:

• Căn đã có sổ: đọc dòng diện tích sử dụng trên sổ. Đây là số để tính giá mỗi m² và phí quản lý.
• Căn chưa có sổ, mua lại hợp đồng: đọc phụ lục mô tả căn hộ trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Bản vẽ trong brochure chỉ để tham khảo; brochure The Sakura ghi rõ thông số bản vẽ là tương đối, số của từng căn do hợp đồng quy định.
• Biên bản bàn giao: có thể ghi diện tích đo thực tế. Nếu lệch so với hợp đồng, hợp đồng thường có điều khoản tính lại tiền theo phần chênh; cách xử lý cụ thể cần đọc đúng điều khoản trong hợp đồng của căn đó.

Thủ tục kiểm sổ, kiểm hợp đồng khi mua lại xem thêm ở bài sổ hồng Vinhomes Smart City: khu nào đã có sổ.

Giá bán, phí quản lý, phí bảo trì tính theo cái nào?

Phí quản lý tính theo m² thông thủy; phí bảo trì 2% tính theo giá trị căn; giá chuyển nhượng là giá cả căn do hai bên thỏa thuận.

Ví dụ căn 2PN 54,1 m² thông thủy ở mức phí 14.300 đ/m², tiền quản lý là 54,1 × 14.300 ≈ 774.000 đ mỗi tháng. Nếu ai đó nhân với 59 m² tim tường, bạn sẽ trả thừa khoảng 70.000 đ/tháng, tức hơn 800.000 đ mỗi năm. Mức phí từng tòa khác nhau và có tòa đã hết thời gian hỗ trợ, xem bài phí quản lý, phí gửi xe theo từng khu.

Về phí bảo trì: Luật Nhà ở 2023 quy định người mua căn của chủ đầu tư đóng 2% giá trị căn hộ. Trong các chính sách bán hàng The Sakura, The Miami, The Tonkin giai đoạn 2022–2023, 100% kinh phí bảo trì nộp ở đợt nhận bàn giao. Khi mua lại căn đã bàn giao, khoản này thường đã nộp; ai trả, kiểm giấy tờ gì thì đọc bài phí bảo trì 2% chung cư là gì, ai trả khi mua căn chuyển nhượng.

So giá mỗi m² giữa các tin rao thế nào cho đúng?

Quy mọi tin về cùng diện tích thông thủy rồi mới chia. Đây là chỗ người mua hay bị lệch nhiều nhất. Ví dụ giả sử một căn 2PN rao 3,5 tỷ:

• Chia cho 54,1 m² thông thủy: khoảng 64,7 triệu/m².
• Chia cho 59,0 m² tim tường: khoảng 59,3 triệu/m².

Cùng một căn, cách chia thứ hai trông rẻ hơn hơn 5 triệu mỗi m². Nếu bạn so căn A (người đăng ghi tim tường) với căn B (ghi thông thủy), bạn có thể chọn nhầm căn đắt hơn.

Trên web này, giá trung vị căn 2PN đang chào bán ở Vinhomes Smart City khoảng 4,09 tỷ, giá mỗi m² trung vị 67,3 tr/m², tính từ diện tích ghi trong từng tin. Bạn có thể lọc theo tòa, loại căn tại danh sách căn chuyển nhượng hoặc xem bảng giá theo loại căn, rồi tự kiểm diện tích từng căn với bảng thông thủy trên trang tòa.

Mẹo nhanh để đoán tin rao đang ghi loại nào: lấy diện tích trong tin so với dải thông thủy của tòa. Ví dụ ở tòa SA3, căn 2PN có thông thủy 54–61,7 m². Tin ghi "2PN 59 m²" có thể là căn 2PN lớn đo thông thủy, cũng có thể là căn 54 m² ghi tim tường. Hỏi mã căn (số căn trên sàn) là xác định được ngay.

Căn hộ ở Vinhomes Smart City rộng bao nhiêu m² thông thủy?

Theo mặt bằng chủ đầu tư, studio ở Vinhomes Smart City thường khoảng 25–36 m², 2PN từ khoảng 54 m² (khu Sapphire) tới 60–67 m² (The Canopy), 3PN từ khoảng 74 m², tất cả là số thông thủy. Cùng gọi là "2PN" nhưng mỗi khu thiết kế khác nhau, nên đừng so giá hai căn chỉ dựa vào số phòng ngủ.

Nguồn: kho tư liệu của web (mặt bằng tầng điển hình của chủ đầu tư; The Victoria theo CafeLand). Số trong bảng là dải thông thủy, đã gộp các nhóm tầng.

Từ bảng thấy hai điều. Thứ nhất, 2PN khu Sapphire (khoảng 55 m²) nhỏ hơn 2PN The Canopy (từ 60 m²) gần 6 m², nên giá cả căn chênh không có nghĩa giá mỗi m² chênh tương ứng. Thứ hai, tin rao ghi "2PN 59 m²" ở khu Sapphire gần như chắc là số tim tường của căn 54–55 m², vì thông thủy 2PN 1WC ở đây hiếm khi vượt 55 m². Muốn xem chi tiết loại căn từng khu, đọc bài căn 2PN là gì, khác 2PN+ và 3PN ra sao.

Diện tích một mã căn có đổi theo tầng không?

Có, đổi nhẹ theo nhóm tầng. Mặt bằng của chủ đầu tư ở Vinhomes Smart City thường in mỗi căn vài giá trị theo nhóm tầng: tầng 2, tầng 3–10, tầng 11–19, tầng 20 và tầng 21 trở lên. Lý do là cột, vách chịu lực ở tầng dưới dày hơn, hoặc tầng 20 có gian lánh nạn làm thay đổi bố trí.

Ví dụ tòa S1.01 khu Sapphire 1: căn studio dao động 28–31,7 m², căn 2PN 53,7–54,9 m² thông thủy tùy vị trí và nhóm tầng. Ở tòa GS1 The Miami, căn 27 ở tầng 2–10 là 73,7 m² trong khi dải chung của loại 3PN là 73,7–94,5 m². Nên khi thấy hai căn cùng mã ở hai tầng khác nhau lệch vài phần mười m², đó là bình thường.

Mặt bằng tầng, cơ cấu căn và diện tích thông thủy từng loại của cả 58 tòa có trên trang từng tòa, ví dụ tòa SA3 The Sakura hay tòa S1 Lumi Signature.

Lưu ý khi kiểm diện tích căn hộ

• Hỏi thẳng "thông thủy hay tim tường" với mọi con số trong tin rao, trong lời chào của môi giới.
• Lấy số trên sổ hoặc hợp đồng để tính giá mỗi m², không lấy số trên brochure.
• Đừng nhân hệ số cố định: chênh lệch từ khoảng 7% (căn lớn) đến hơn 10% (studio), tùy thiết kế.
• Kiểm phí quản lý trên hóa đơn cũ của căn: nhân ngược lại để biết ban quản lý đang tính bao nhiêu m².
• Ban công, lô gia nằm trong thông thủy, nên căn có lô gia rộng thì phòng ở nhỏ hơn con số tổng gợi ý; xem mặt bằng căn để biết phòng khách, phòng ngủ thực tế.
• Đo lại khi nhận nhà nếu là căn mua từ chủ đầu tư; khi mua lại thì dựa vào sổ.

Nếu bạn đang cân một căn cụ thể và muốn biết diện tích thông thủy đúng của mã căn đó, gửi tên tòa và số căn qua form dưới bài, hoặc gọi 0983 606 411. Người mua và người thuê không mất phí môi giới.