Công chứng hợp đồng mua bán căn hộ gần Vinhomes Smart City: làm ở đâu, phí bao nhiêu, mang theo gì

Bạn đã đặt cọc một căn hộ ở Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, Hà Nội) và bước tiếp theo là ra công chứng. Ba câu hỏi đầu tiên luôn là: làm ở đâu, mất bao nhiêu tiền, mang theo giấy gì. Bài này trả lời cả ba, kèm bảng phí tính sẵn cho các mức giá căn hộ phổ biến, và những lỗi khiến buổi công chứng phải hẹn lại.

Vì sao hợp đồng mua bán căn hộ bắt buộc công chứng?

Vì luật buộc: hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực (Điều 164 Luật Nhà ở 2023), và hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng mới làm được thủ tục sang tên (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024).

Công chứng làm ba việc cho bạn:

• Xác nhận người bán đúng là chủ (đối chiếu giấy chứng nhận, căn cước, tình trạng hôn nhân).
• Tra cứu dữ liệu ngăn chặn: tổ chức công chứng kiểm tra căn hộ có bị kê biên, ngăn chặn giao dịch hay không trước khi ký.
• Tạo văn bản đủ điều kiện để khai thuế, lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ sang tên.

Khác với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê căn hộ và hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng. Chi tiết về cọc có ở bài mẫu hợp đồng đặt cọc mua căn hộ.

Công chứng hợp đồng mua bán căn hộ Vinhomes Smart City ở đâu?

Ở bất kỳ phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng nào có trụ sở tại Hà Nội, không bắt buộc ở phường Tây Mỗ.

Điều 44 Luật Công chứng 2024 (Luật số 46/2024/QH15, hiệu lực 1/7/2025) quy định công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức công chứng đặt trụ sở. Căn hộ ở Vinhomes Smart City, Lumi Hà Nội hay Masteri West Heights đều thuộc Hà Nội, nên bạn chọn tổ chức công chứng nào ở Hà Nội cũng được. Ngoại lệ không bị giới hạn theo tỉnh: di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền thực hiện quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản vợ chồng về bất động sản, và việc sửa đổi, hủy bỏ các văn bản này.

Hai loại tổ chức công chứng:

Văn bản công chứng của hai loại có giá trị như nhau. Cách chọn thực tế:

• Gần nơi hai bên thuận đi lại. Quanh Vinhomes Smart City có nhiều văn phòng công chứng ở khu vực Nam Từ Liêm, Mỹ Đình, Hà Đông cũ; danh sách tổ chức hành nghề công chứng được Sở Tư pháp Hà Nội công bố, bạn nên tra trên cổng thông tin của Sở để chắc nơi đó đang hoạt động.
• Gọi trước hỏi lịch và gửi ảnh giấy tờ để công chứng viên xem trước, tránh đến nơi mới thiếu giấy.
• Nếu vay ngân hàng, ngân hàng có thể yêu cầu ký hợp đồng thế chấp ở tổ chức công chứng họ thường làm. Hỏi ngân hàng trước để ký hai hợp đồng trong cùng buổi.

Theo Điều 46 Luật Công chứng 2024, việc công chứng làm tại trụ sở; chỉ được làm ngoài trụ sở khi lập di chúc tại chỗ ở, người yêu cầu không thể đi lại vì lý do sức khỏe, đang điều trị nội trú hoặc cách ly, đang bị tạm giữ, tạm giam, thi hành án phạt tù, hoặc có lý do chính đáng khác theo quy định của Chính phủ.

Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ 2026 bao nhiêu?

Phí tính theo giá trị hợp đồng, theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC); căn 2–5 tỷ đồng mất khoảng 1,6–3,2 triệu đồng, tối đa 70 triệu đồng/trường hợp.

Biểu phí theo giá trị hợp đồng (hai nguồn LuatVietnam và Thư viện Nhà đất 12/2025 khớp đủ các bậc):

Tính sẵn theo giá ghi trong hợp đồng (ví dụ):

Để biết căn bạn định mua nằm ở bậc nào: căn 2 phòng ngủ ở Vinhomes Smart City đang chào trung vị khoảng 4,1 tỷ, căn 3 phòng ngủ khoảng 6 tỷ (tháng 11/2026, tự cập nhật từ giỏ hàng).

Ngoài phí công chứng, có thể có:

• Thù lao soạn thảo hợp đồng nếu nhờ tổ chức công chứng soạn: do hai bên thỏa thuận, không vượt trần của UBND thành phố. Bài của LuatVietnam năm 2022 ghi mức ở Hà Nội khoảng 1 triệu đồng; mức hiện tại cần hỏi trực tiếp.
• Phí sao bản, chứng thực bản sao giấy tờ.
• Thù lao công chứng ngoài trụ sở nếu có.

Ai trả: người yêu cầu công chứng nộp, hai bên được thỏa thuận khác. Thực tế thường bên mua trả phí công chứng.

Đi công chứng cần mang theo giấy tờ gì?

Mang bản gốc giấy chứng nhận, căn cước của các bên, giấy tờ hôn nhân và các văn bản liên quan (ủy quyền, giải chấp, đồng ý của vợ hoặc chồng). Danh sách cụ thể:

Bên bán:

• Bản gốc giấy chứng nhận (sổ hồng) của căn hộ.
• Căn cước của người bán; nếu đã kết hôn thì cả vợ và chồng cùng đến ký, hoặc có văn bản đồng ý, ủy quyền có công chứng.
• Giấy tờ hôn nhân: đăng ký kết hôn; nếu độc thân, ly hôn hay căn là tài sản riêng thì mang giấy tờ chứng minh.
• Văn bản giải chấp nếu căn từng thế chấp ngân hàng (hoặc phương án tất toán có xác nhận của ngân hàng).

Bên mua:

• Căn cước của người mua; giấy tờ hôn nhân nếu muốn đứng tên chung vợ chồng.

Nếu căn chưa có sổ, hồ sơ khác hẳn: văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu Phụ lục XI Nghị định 96/2024, lập ít nhất 06 bản, kèm hợp đồng gốc với chủ đầu tư, chứng từ các khoản đã nộp, biên bản bàn giao (nếu có). Sau công chứng, nộp thuế rồi đưa chủ đầu tư xác nhận trong 05 ngày làm việc, chủ đầu tư không được thu phí (Điều 13 Nghị định 96/2024, văn bản hợp nhất 9/2026). Riêng căn đã bàn giao mà chưa có sổ đang có hai cách hiểu, nên hỏi công chứng viên trước khi cọc.

Quy trình một buổi công chứng diễn ra thế nào?

Thường gồm 5 bước: nộp hồ sơ, công chứng viên kiểm tra và tra cứu ngăn chặn, soạn hoặc soát dự thảo, hai bên đọc và ký, nộp phí và nhận bản công chứng.

1. Nộp hồ sơ, xuất trình bản gốc. Công chứng viên đối chiếu.
2. Tra cứu ngăn chặn: nếu căn đang bị ngăn chặn giao dịch, buổi ký dừng tại đây. Vì thế người mua thường hẹn trả phần lớn tiền tại buổi công chứng, sau bước này.
3. Soạn hoặc soát dự thảo hợp đồng. Kiểm tra kỹ: mã căn, diện tích, giá, phương thức thanh toán, thời điểm bàn giao, ai nộp thuế phí.
4. Đọc lại, ký từng trang, điểm chỉ nếu được yêu cầu. Công chứng viên ký, đóng dấu.
5. Nộp phí, nhận bản công chứng. Mỗi bên giữ bản của mình; giữ thêm bản để nộp thuế và hồ sơ sang tên.

Sau công chứng là khai thuế TNCN 2% (bên bán), lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua) và đăng ký biến động. Cơ quan đăng ký giải quyết không quá 08 ngày làm việc theo Nghị định 151/2025 (chưa tính thời gian khai thuế). Toàn bộ chuỗi bước có ở bài thủ tục mua căn hộ chuyển nhượng Vinhomes Smart City.

Mua căn 3 tỷ, tổng tiền giấy tờ khoảng bao nhiêu?

Ví dụ căn ghi giá 3 tỷ đồng trong hợp đồng: phí công chứng khoảng 2,2 triệu, thuế thu nhập cá nhân 60 triệu (thường bên bán trả), lệ phí trước bạ 15 triệu (thường bên mua trả); phí công chứng là khoản nhỏ nhất.

Ba điều cần biết khi đọc bảng:

• Thuế, lệ phí tính trên giá cao hơn giữa giá ghi trong hợp đồng và giá theo bảng giá của Hà Nội, nên ghi giá thấp không chắc đã giảm được thuế.
• Người bán được miễn thuế 2% nếu tại thời điểm bán chỉ có một nhà ở tại Việt Nam và đã nắm giữ từ 183 ngày (Điều 19 Nghị định 253/2026, hiệu lực 1/7/2026); người bán phải tự chứng minh, công chứng viên không quyết định việc miễn thuế.
• Thỏa thuận "bao thuế phí" (một bên chịu hết) vẫn hợp lệ nếu ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán; luật chỉ quy định ai là người nộp với Nhà nước.

Chi tiết từng khoản phía người bán có ở bài bán căn hộ Vinhomes Smart City: thuế, phí, giấy tờ. Nếu bạn vay mua, phần tính tiền mặt cần chuẩn bị có ở bài vay ngân hàng mua căn chuyển nhượng.

Lưu ý để buổi công chứng không phải hẹn lại

• Ghi đúng giá thực tế. Ghi giá thấp để giảm thuế là khai không trung thực; nếu thấp hơn bảng giá, thuế vẫn tính theo bảng giá; khi tranh chấp, người mua chỉ đòi được số tiền trên giấy.
• Mã tòa trên giấy chứng nhận có thể khác tên thương mại. Ví dụ tòa S2.01 trên giấy tờ dự án có mã U30.1. Đối chiếu kỹ với căn bạn xem.
• Tiền thanh toán nên chuyển khoản, ghi đúng nội dung theo hợp đồng.
• Người ký thay phải có ủy quyền công chứng còn hiệu lực, phạm vi ủy quyền ghi rõ được bán và nhận tiền. Mua qua ủy quyền có rủi ro riêng, xem bài mua căn bằng giấy ủy quyền.
• Người bán ở xa hoặc ở nước ngoài: văn bản ủy quyền liên quan đến bất động sản không bị giới hạn theo tỉnh (Điều 44 Luật Công chứng 2024), nên người bán có thể ký ủy quyền ở tỉnh khác hoặc tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, rồi người được ủy quyền ký hợp đồng mua bán tại Hà Nội. Người mua nên xem bản gốc ủy quyền, kiểm tra ngày ký, phạm vi và người ủy quyền còn sống, chưa hủy ủy quyền.
• Chủ nhà là vợ chồng nhưng chỉ một người đến: người kia phải có văn bản ủy quyền hoặc đồng ý được công chứng. Thiếu giấy này, công chứng viên sẽ từ chối và bạn phải hẹn buổi khác, trong khi hạn ký trong hợp đồng cọc vẫn chạy.
• Hỏi trước về đợt giảm phí: Thông tư 64/2025/TT-BTC giảm 50% nhiều khoản phí, lệ phí từ 1/7/2025 đến hết 31/12/2026 (theo LuatVietnam). Chưa xác minh được phí công chứng hợp đồng mua bán có nằm trong danh mục giảm hay không, nên khi gọi đặt lịch, hãy hỏi tổ chức công chứng đang thu theo mức nào.

Bạn có thể xem căn chuyển nhượng đang chào hoặc bảng giá theo khu để ước tính trước các khoản thuế phí. Người mua qua web không mất phí môi giới.

Thông tin trong bài theo văn bản hiện hành đến 11/2026, chỉ để tham khảo. Trường hợp riêng (người bán ở nước ngoài, căn thừa kế, căn chưa có sổ) nên hỏi công chứng viên hoặc luật sư.